Ebaseaduslikult püstitatud hoone loamenetluse erisused - 3 osa

1.1.  Hoone mõiste

Kinnisasi on maapinna piiritletud osa ehk maatükk (tsiviilseadustiku üldosa seadus,[1] edaspidi TsÜS, § 50 lg 1) ja kinnisomandi ulatus on seotud omaniku huviga (asjaõigusseadus, edaspidi AÕS § 127 lg 1),[2] mis sõltub kinnisasja kasutamise otstarbest ja võib olla nii majanduslik kui ka esteetiline.[3] Omandi mõiste on õiguse toode ja kinnisvara isikule omandiõigusena omistamise alus ei tulene faktilistest asjaoludest, vaid seadusest.[4]

TsÜS § 54 lg-te 1-3 kohaselt on ehitis üldjuhul kinnisasja oluline osa, v.a võõrale maale asjaõiguse alusel püstitatud ja maaga püsivalt ühendatud ehitis, mis muutub kinnisasja oluliseks osaks asjaõiguse lõppemisel. TsÜS-i tähenduses ei pea ehitis olema valmis ehitatud, „vaid piisab sellest kui tegemist on poolelioleva ehitisega, või olukorraga, kus ehitustegevuse tagajärjel asju on kinnisasja külge liidetud.“[5] Ehitise olulised osad on nt ehitisse paigutatud ehitusmaterjal või sellega püsivalt ühendatud küttesõlm, mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata v.a mööduvaks otstarbeks ühendatud asjad (TsÜS § 55 lg-d 1 ja 2). R. Tiivel soovitab Eesti õigusesse Saksa õiguse eeskujul näilist osa, mis paistab ehitise osana, seda tegelikult olemata, sest säilitab vallasasjana õigusliku iseseisvuse.[6] Samas R. Tiivel näiteid hoone näiliste osade kohta ei too.

EhS jagab ehitised hooneteks ja rajatisteks, kusjuures ehitised, mis ei ole hooned, on rajatised (EhS § 2 lg 3). Käesolevas töös keskendub autor hoonele, mida EhS defineerib kui aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud tervikliku asja, mis on väliskeskkonnast eraldatud katuse ja teiste välispiiretega ning omab siseruumi (EhS § 2 lõiked 1 ja 2). RK on ehitise kohtkindluse sisustanud omaniku poolt kindlaks määratud kohana, kus ehitis tänu oma raskusele püsib muutumatuna kuni asukohta abivahendite abil muudetakse.^[7] Ka Saksa tsiviilseadustiku[8] (edaspidi BGB) kommentaarides leitakse, et püsiühendus on olemas, kui lahutamine viiks osade hävimiseni või olemuse muutmiseni või lahutamine (võrreldes osade maksumusega) põhjustaks ülemäärase finantsilise kulutuse. Püsiühendus võib tuleneda ka asja kaalust, nt 45 tonni kaaluv kaugküttejaama katel.[9] RK on täpsustanud, et ehitise määratlemisel ei piisa üksnes tuvastamisest, kas ehitis kui asi (TsÜS § 49 lg 1) on rajatud inimtegevuse käigus ning ehitise teisaldatavusest, vaid tuleb lisaks arvestada ehitise kasutusotstarvet, kasutusviisi, kestvust ja muid tunnuseid, mis kogumis võimaldavad eristada ehitist teistest asjadest.[10]

Kokkuvõttes võime määratleda, et hoone on kinnisasja oluline osa, aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud, inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi, mis on ette nähtud kindlaks kasutusotstarbeks, kestvuseks ja kasutamise viisiks ja muude asja iseloomustavate tunnustega, on väliskeskkonnast eraldatud katuse ning teiste välispiiretega, mille läbi moodustub siseruum.

---

[1] Tsiviilseadustiku üldosa seadus. - RT I 2002, 35, 216 ... RT I, 13.03.2014, 103.

[2] Asjaõigusseadus. - RT I 1993, 39, 590 ... RT I, 13.03.2014, 82.

[3] R. Tiivel. Asjaõigus. Tallinn: Juura 2007, lk 204.

[4] P. Axer. Art. 14/7. - V. Epping, C. Hillgruber. Beck'scher Online-Kommentar Grundgesetz. Edition: 19. München: C.H.Beck 2013.                                               

[5] P. Varul jt (koost). Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Komm vlj. Tallinn: Juura 2010, lk 203.

[6] R. Tiivel. Tsiviilõiguse üldosa. Tallinn: Juura 2009, lk 85-86.

[7] RKKKo 3-1-1-44-06 p 9.

[8] Bürgerliches Gesetzbuch. Vastu võetud 18. augustil 1896, taasavaldatud 2. jaanuaril 2002, viimane muudatus

01.10.2013. - Arvutivõrgus: http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/index.html. (04.05.2014)

[9] J. Fritzsche § 94/5, 6. - H. G. Bamberger, H. Roth. BGB Beck'scher Online-Kommentar. Edition: 30. München: C.H.Beck, 2014.

[10] RKHKo 3-3-1-80-10 p 24.

Ebaseaduslikult püstitatud hoone loamenetluse erisused 2 osa

1. Ebaseaduslik hoone

1.1. KOV üksuste praktikad hoonete tagantjärele seadustamisel

EhS-i rikkudes ehitatud hoonete tagantjärele seadustamisel on KOVü-d rakendanud erinevaid praktikaid:

a) Läbitakse vormikohaselt EhS-is ettenähtud protsess, st algatatakse tagantjärele detailplaneeringu menetlus (planeerimisseadus10 edaspidi PlanS § 10), millele järgneb ehitus- ja kasutusloa väljastamine (EhS §22 jj). Ebaseadusliku hoone omaniku suhtes võidakse algatada väärteomenetlus11 omavolilise ehitamise eest (EhS § 69) või teha ettekirjutus (EhS § 60 lg 1 p 7), sh ehitise nõuetega vastavusse viimiseks (EhS § 61 lg 1 p 10). Nt Jõelähtme vallas algatati ebaseaduslike hoonete tagantjärele seadustamisel kõigepealt väärteomenetlus ning alles seejärel algas koostöös omanikuga seadustamine.12

b) Väljastatakse detailplaneeringu algatamiseta projekteerimistingimused, millele järgneb ehitus- ja kasutusloa väljastamise menetlus. Hoone omaniku suhtes võidakse algatada väärteomenetlus või teha ettekirjutus. Nt on KOVü-d alustanud tagantjärele seadustamist planeeringunõuetele vastavate ja juba püstitatud hoonete puhul omaniku taotluse ning esitatud ehitusprojekti alusel. Samas ei taganud ehitusprojekti formaalne nõuetekohasus kindlust, et ehitis ka tegelikkuses ehitusprojektile vastab, sest selline kontroll ei kuulu ehitusloa menetluse nõuete hulka (EhS § 32 lg 11).13

c) Ehitusloa taotlemine jäetakse vahele ja alustatakse kohe kasutusloa väljastamise menetlusega, ning hoone omaniku suhtes võidakse algatada väärteomenetlus või teha ettekirjutus. Nt Tartu vald ei pidanud mõistlikuks valmis hoonete tagantjärele seadustamisel läbida ehitusloa menetlust. Kohese kasutusloa andmise menetluses võeti ebaseaduslik hoone esmalt arvele omanike ja ehitise tehniliste andmete teatise esitamisega ehitisregistris14 ning seejärel algas kasutusloa menetlus.15

Eelnevast tulenevalt leiab autor, et KOVü-de praktikad järgivad ebaseaduslike hoonete tagantjärele seadustamisel osaliselt või kogu mahus formaalselt EhS-i loamenetluse regulatsiooni.

10 Planeerimisseadus. - RT I 2002, 99, 579 … RT I, 14.02.2013, 3.
11 EhS sätestab, et §§-des 65–69 on sätestatud väärteod, millele kohaldatakse karistusseadustiku üldosa ning väärteomenetluse seadustiku sätteid (EhS § 70 lg 1) ja §§-des 65–69 sätestatud väärtegude kohtuväline menetleja on vastavalt oma pädevusele linna- või vallavalitsus või Tehnilise Järelevalve Amet
12 Riigikontrolli järelaudit. Kiire elanike arvu kasvuga valdade tegevus ebaseaduslike uusehitistega. 2013, lk 10. - Arvutivõrgus: http://www.riigikontroll.ee/Suhtedavalikkusega/Pressiteated/tabid/168/ItemId/701/amid/557/language/et-EE/Default.aspx. (04.05.2014). .
13 Riigikontrolli järelaudit 2013, lk 19.
14 Riikliku ehitisregistri asutamine ja pidamise põhimäärus. VVm 17.12.2002 nr 405. - RT I 2002, 107, 639 … RT I, 19.06.2012, 20.
15 Riigikontrolli järelaudit 2013, lk 19.

Ebaseaduslikult püstitatud hoonete seadustamise erisused - sissejuhatus

Sissejuhatus

Riigikontroll leidis 2011. aastal auditis „Ehitustegevus kiire elanike arvu kasvuga omavalitsustes,“ et auditeeritud kohaliku omavalitsuse üksused (edaspidi KOVü) ei täitnud ebaseadusliku ehitamise ohjamisel neile pandud ülesandeid. Nad jätsid oluliselt rakendamata kehtivast õigusest tulenevad võimalused ja tegelesid tagajärgede likvideerimise ehk ehitusloata püstitatud hoonete tagantjärele seadustamisega. Riik ei suuda kontrollida valdkonda, mis mõjutab oluliselt inimeste tervist ja keskkonda. Kohaliku omavalitsuse üksustele pandud ülesannete täitmata jätmine ei too neile kaasa mingeid tagajärgi.1 Audit kajastas elamuehitust, kuid probleemi aktuaalsus on tegelikkuses laiem, hõlmates lisaks ehitusloata püstitatud ja kasutusloata kasutuses olevaid ühiskondlikke-, tööstus- ja ärihooneid.2 Internetis võib leida firmasid, mille põhitegevusalaks on ebaseaduslikult püstitatud või laiendatud ehitiste seadustamine.3

Ehitise õigusvastasus võib olla nii formaalne kui ka materiaalne. Ehitise nõuetele vastavuse kontrollimine õigusaktides sätestatule on kohustuslik nii ehitusloa kui ka kasutusloa väljastamisel, mõlemat tüüpi lubade andmisest keeldumise alustes on siiski erinevusi.4
Ehitusseadus5 (edaspidi EhS) näeb ette, et ehitusloa menetlus reguleerib küsimusi enne ehitustöödega alustamist, andes tulevikus toimuma hakkavatele tegevustele õigusliku aluse. Sellele järgnev kasutusloa menetlus tuvastab õigusliku aluse olemasolu hoonele ja kasutusotstarbele. EhS ei arvesta hoonete tagantjärele seadustamisega. Seal puudub selgesõnaliselt väljendatud regulatsioon hoone seadustamiseks olukorras, kus hoone on ehitatud ilma ehitusloata või seda kasutatakse ilma kasutusloata.
Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium (edaspidi MKM) on nõustunud, et õigusliku aluseta püstitatud ehitiste seadustamise probleemid vajavad täpsustamist ja nentinud, et ei ole leitud lahendust, mis ei annaks ebaseaduslikele ehitistele põhjendamatut eelist.6 Seega on hoonete seadustamise protsessi analüüsimine magistritöös ka praktilise väärtusega.

1 Riigikontrolli aruanne. Ehitustegevus kiire elanike kasvuga omavalitsustes. 2011, lk 1. - Arvutivõrgus: http://www.riigikontroll.ee/tabid/206/Audit/2171/OtherArea/1/language/et-EE/Default.aspx. (04.05.2014).
2 Nt oli Viljandi volikogu 2013. a aprilli istungil arutlusel ühes majas asuvate klubide tegutsemise õigsus, sest majal oli kasutusluba tootmishoonena. Ajaleht „Sakala“, 17. mai 2013, lk 5.
3 http://www.plaan2.ee/Seadustamine.html. (04.05.2014).
4 P. Sarv. Ehitusloa tühistamine pärast ehitise valmimist. Riigikohtu halduskolleegiumi otsus asjas 3-3-1-63-10. – Juridica 2011/II, lk 150.
5 Ehitusseadus. - RT I 2002, 47, 297 … RT I, 04.07.2013, 8.
6 Riigikontrolli aruanne 2011, lk 14.


R. Narits on rõhutanud: „Õigusest peab tulenema ka selge ja arusaadav õiguslik tagajärg, mida õigusnormi abstraktne faktiline koosseis enesega seob,“7 lisades: „Mida "täpsemalt" on õigus formuleeritud, seda kindlamini ta ka inimkäitumises realiseerub ning vastupidi, mida ebatäpsemad on õiguslikud formuleeringud, seda ebakindlam on ka õiguse tegelik realiseerumine.“8

Autor püstitab hüpoteesi, et hoone tagantjärele seadustamisel on loamenetlus formaalselt, sisuliselt kui ka eesmärke silmas pidades erinev EhS-s sätestatud loamenetlusest.
Töö autor uurib KOVü erinevat praktika EhS-i rikkudes ehitatud hoonete seadustamisel ja analüüsib, kuidas on saanud tekkida olukord, millal objektiivne õigus ei toimi. Autor otsib vastust küsimusele, kas tagantjärele seadustamine eeldab erinevat menetluskorda ja sellest tulenevalt eriregulatsiooni seaduses ja järgib analüüsi käigus põhimõtet, et õiguskuulekas käitumine ei tohiks olla isikule koormavam kui õigusvastane.
Magistritöö analüüsi eelduseks on juba püstitatud hoone ebaseaduslikkus eelkõige ehitus- ja kasutusloa puudumise läbi ja vajadus tekkinud olukorda tagantjärele seadustada. Arvestades töö mahu- ja sisupiiranguid ei käsitle autor olukordi, mil ebaseaduslik hoone on alles ehitusjärgus või hoonele on välja antud kehtiv, kuid õigusvastane ehitus- või kasutusluba.

Töö on jaotatud kolmeks peatükiks. Autor toob näiteid KOVü praktikast hoonete tagantjärele seadustamise menetluses, võrdleb teiste riikide loaregulatsiooni ja teeb ettepanekuid menetluse otstarbekamaks muutmiseks. Võrdlusriikide valikul on lähtutud kriteeriumist, et kirjeldatud oleks eelkõige suuremad ja pikaajalise kogemusega riigid (Saksamaa, Itaalia), erinevad õigussüsteemiga riigid (Iirimaa, Kanada, Uus-Meremaa, Hiina) ja Euroopa Liidu uue liikmesriigiga sarnases olukorras olevad riigid (Sloveenia).

Esimeses peatükis toob autor välja KOVü erinevad praktikad hoonete tagantjärele seadustamisel, analüüsib hoone ebaseaduslikkuse aluseid läbi nende olemuslike tunnuste, milleks on vastuolu detailplaneeringuga või ehitusloa- ja kasutusloa puudumine. Autor uurib järelevalve tegevuse efektiivsust praktikas ja toob peatüki lõpus välja ebaseadusliku hoone seadustamise eesmärgid.

Teise peatüki eesmärgiks on kindlaks teha, kas EhS-is toodud regulatsiooni eirates püstitatud hoonete ehitusloa menetlus vajab eriregulatsiooni. Selleks analüüsib autor ehitusloa mõistet, olemust, ulatust, eesmärke ja ehitusloa menetlust. Autor käsitleb ehitusloa menetluse dokumentide formaalset ja sisulist kontrolli ning võrdleb, kas formaalsete ja sisuliste nõuete mõte ja eesmärgid jäävad samaks hoonete tagantjärele seadustamisel.

7 R. Narits. Õiguse entsüklopeedia. 2 tr. Tallinn: Juura 2004, lk 133.
8 R. Narits. Õiguse entsüklopeedia, lk 136.

Kolmanda peatüki eesmärgiks on kindlaks teha, kas ebaseaduslikult püstitatud hoonete kasutusloa menetlus vajab eriregulatsiooni. Peatükis analüüsib autor kasutusloa mõistet, olemust, ulatust, eesmärke ja kasutusloa menetlust. Autor püüab jõuda selgusele, kas nõudeid eirava hoone tagantjärele seadustamisel jäävad menetluse sisu ja eesmärgid samaks võrreldes nõuetekohaselt püstitatud hoone kasutusloa menetlusega.

Ehitus- ja kasutuslubadest on kirjutanud I. Pilving oma doktoritöös,9 kuid seda rõhuasetusega kehtiva haldusakti siduvusele, uurides kas haldusakti õigusvastasus toob kaasa sellele tugineva tegevuse õigusvastasuse. Ka Riigikohtu (edaspidi RK) praktikast ei tulene konkreetseid seisukohti õigusvastaselt püstitatud hoonete loamenetluse osas. Riigikontroll on auditeerinud ebaseaduslikku ehitustegevust. EhS-i rikkudes püstitatud hoonete loamenetlust põhjalikumalt käsitlevaid teadustöid autor ei leidnud.
Käesolev töös on autor kasutanud ehitusõigust ja haldusmenetlust käsitlevat õigusteoreetilist kirjandust ja kohtupraktikat. Teemakohasest tegelikust olukorrast ja valitsevatest seisukohtadest süstemaatilise ülevaate saamiseks on töös rakendatud andmekogumismeetodit, mille allikateks on ebaseaduslikke hooneid laiemas plaanis puudutav õiguskirjandus, kohtupraktika, Riigikontrolli auditid ja seaduseelnõud.

Autor kasutab töös ajaloolis-teleoloogilist seaduse tõlgendamist, et selgitada, mida seadusandja vaadeldavat regulatsiooni kehtestades on silmas pidanud, ja objektiiv-teleoloogilist tõlgendamist, et teha kindlaks, mis mõte on normil seadusandja ja ühiskonna seisukohast tänapäeval. Autor on kasutanud süsteemset ja võrdlevat uurimismeetodit, käsitledes ebaseaduslikke hooneid koos seaduslike hoonetega ja võrreldes ebaseaduslike ja seaduslike hoonete loamenetlusega kaasnevat regulatsiooni ning praktikas tekkivaid probleeme.
Uurimuses esitatakse töö tulemusena kujunenud autori hinnang EhS-i rikkudes ehitatud hoonete loamenetluse erisustele, tuginedes seaduse regulatsioonile, õigusteoreetilistele arvamustele, kohtupraktika seisukohtadele.

9 I. Pilving. Haldusakti siduvus. Uurimus kehtiva haldusakti õiguslikust tähendusest rõhuasetusega avalik-õiguslikel lubadel. Tartu: Tartu Ülikooli Kirjastus 2006.

Ehitise varjavad mõjutused 3 ehk millal võib omanik nõuda valguse ja vaate varjamise lõpetamist vastavalt asjaõigusseaduse § 89-le

Omanik ei või nõuda valguse ja vaate varjamise lõpetamist vastavalt AÕS § 89-le st. negatoornõue on välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma.

Omanik võib negatoornõudega nõuda varjavate mõjutuste lõpetamist, kui

• tegemist on keelatud mõjutustega st varjav mõjutus kahjustab esiteks teise isiku omandiõigust ja
• teiseks ei ole ehitis kooskõlas ehitamist reguleerivate normide ja nõuetega.

Madurodam, Holland

DETAILPLANEERING: VALGUSE JA VAATE VARJAMINE

Konfliktid naabrite vahel tulevad valdavalt esile tiheasustusalal. Järelikult tuleb juba detailplaneeringu kehtestamisel, vastavalt Planeerimisseaduse §-le 9 määrata krundi ehitusõigus, hoonestusala (krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega lubatud hooneid), haljastuse põhimõtted, kujad, tehnovõrkud ja –rajatised,  hoone olulisemad arhitektuurinõuded, servituutide vajadus jne.

Riigikohus on selgitanud, et naaber peab taluma ehitise rajamist, kui rajamine on lubatud planeeringuga, sobib ümbrusse ning on ka muidu õiguspärane.[1]

Näiteks on Riigikohtus väljendanud seisukohta, et väikesemõõduliste suvilate ja väikeaedade piirkonda ei sobi juurdeehitus, mis on oluliselt suurem kui ülejäänud suvilad ja varjab valguse taimede kasvatamiseks mõeldud aiamaal.[2]

Kui detailplaneering ei ole tühine (haldusmenetluse seadus[3] § 63 toodud alustel), kehtib ta hoolimata võimalikust õigusvastasusest,[4] olles kõigile täitmiseks kohustuslik.

Asjaosalised, kes ei ole planeeringut vaidlustanud, ei saa ehitusloa üle käivas vaidluses nõuda naabrilt planeeringuga lubatud 4-korruselise hoone asemel 3-korruselise hoone ehitamist, isegi kui 4-korruselise hoone ehitamine ei pruugi tagada piisavat valgustust naaberkinnistul. Planeeringu kehtivuse kaitse on vajalik õiguskindluse huvides.[5]

Siiski ei välista detailplaneeringu puudumine alati ehitamist, sest ehitustingimused võib väljastada kohalik omavalitsus ka detailplaneeringuta.

Näiteks,

• kui linnades ja alevites soovitakse rajada üksikelamu-, suvila-, aiamaja kõrvalhoone või kuni 20 m2 ehitusaluse pindalaga väikehoone (PlanS § 3 lg 2).
• Kohalik omavalitsus võib lubada ka ilma detailplaneeringut koostamata tootmisettevõtte krundil olemasoleva tootmishoone laiendamist, olemasoleva hoonestuse vahele jäävale ühele krundile üksikelamu või korterelamu püstitamist (PlanS § 9 lg 10). Sellisel juhul on kohustus järgida piirkonna hoonestuslaadi, planeerimispõhimõtteid ning vajalik naaberkinnisasja omanike kirjalik nõusolek või naaberkinnisasja omanike seisukohtadega arvestamine.

Järelikult on valguse varjamine lubatud, kui ta tuleneb kehtivast detailplaneeringust. Detailplaneeringut on võimalik vaidlustada, kui ta ei arvesta olemasolevat keskkonda, hoonestust ja antud piirkonna eripära.

Madurodam, Holland

EHITUSLUBA JA VALGUSE VARJAMINE

Teame nüüd põhimõtet, et asjaosalised, kes pole planeeringut vaidlustanud, ei saa esitada ehitusloa üle käivas vaidluses vastuväiteid detailplaneeringu lahendustele.

Samas leiab Riigikohus, et planeerimismenetluses mitteosalenud isikud ei ole jäetud täielikult ilma õigusest kohtus ehitusluba vaidlustada. See tuleneb asjaolust, et alles ehitusprojekt määrab täpselt kindlaks, milline hoone kinnistule ehitatakse. Kui detailplaneeringuga kehtestatud ehitusõiguse piires on võimalikud erinevad lahendused, on kohalik omavalitsus kohustatud ehitusloa andmisel kontrollima, et ehitusloaga heaks kiidetud projekt arvestaks tasakaalustatult kõigi puudutatud isikute õigusi ja huve, k.a avalikud huvid.[6] Ehitusluba ei tohi anda, kui see põhjustab naabrile ebaõiglaselt suurt kahju.[7]

Riigikohtu halduskolleegium on rõhutanud, et ehitusloa andmise menetlus ei ole tarbetu bürokraatlik asjaajamine ja projekti nõuetekohasuse eest ei lasu vastutus ainuüksi arhitektil. Ehitusloa menetluse eesmärk on sisuline kontroll ehitusnormidest ja -nõuetest kinnipidamise üle ning huvikonfliktide lahendamine. Uurimisprintsiibi kohaselt peab pädev asutus omal initsiatiivil selgitama välja otsustamiseks vajalikud asjaolud ja kui kohalik omavalitsus jätab kontrollimata ehitusprojekti sisulise nõuetekohasuse, sh kooskõla naabri õigustega, rikutakse haldusmenetluses kehtivat uurimisprintsiipi.[8]

Järelikult saab valguse ja vaate varjamine olla aluseks ehitusloa andmisest keeldumisel (ka lammutamisettekirjutuse tegemisel), kui sellise diskretsiooniotsuse langetamist tingib muuhulgas naabri õigusi ja huvide arvestamine.[9]

I. Pilving on seisukohal, et ehitusloal on varjavate mõjude suhtes määrav tähendus ehk naaber ei saa keelata hoone püstitamist põhjendusel, et see varjab tema valguse, kui ehitis vastab ehitusloa tingimustele. Samas on ehitamise või ehitise kasutamise vastu suunatud negatoornõue (ka tsiviilõiguslik kahjunõue) võimalik, kui ehitusloa reguleerimisese on piiratud avalik-õiguslikult.[10]

Pilvingu arvates ei saa üldkohus negatoorhagi läbivaatamisel ehitusloast mööda minna. Kohus ei tohi asuda uuesti subsummeerima, tõlgendama ja sisustama avalik-õiguslikke üldnorme üksikjuhtumil, mille kohta on pädev täitevvõim juba otsuse teinud.[11]

Riigikohtu halduskolleegium pidas oma varasemas praktikas ehitusloa tühistamist pärast ehitise valmimist (sh ka pärast ehitisele kasutusloa andmist) võimalikuks, kuid 20. oktoobri 2005. a otsuses asjas nr 3-3-1-33-05 asus kolleegium seisukohale, et pärast ehitise valmimist on ehitusloa kehtivus lõppenud ja ehitusloa tühistamine kohtu poolt ei ole enam võimalik.[12]

Riigikohus selgitas, et valminud ehitise vastavuse ehitisele ettenähtud nõuetele kinnitab ehitise kasutusluba, mis enamikel juhtudest fikseerib ehitise valmimise kui juriidilise fakti. Ehitusloa õiguslik toime ammendub seetõttu ehitisele kasutusloa väljastamisega. Pärast ehitisele kasutusloa andmist ei ole võimalik ehitise nõuetelevastavust vaidlustada ehitusloa peale protesti või tühistamiskaebuse esitamise teel. Samuti ei ole haldusorganil enam võimalik ehitusluba kehtetuks tunnistada. Vastava põhjendatud huvi olemasolu korral on võimalik ehitusloa õigusvastasuse tuvastamise taotlemine.[13]

Hollandi tuulik

Eeltoodust tuleneb, et selleks, et vaidlustada halduskohtus juba valminud ehitise õiguspärasust, millele on antud kasutusluba, tuleb esitada kaebus ehitise kasutusloa tühistamiseks. Samuti on haldusorganil võimalik tunnistada kehtetuks õigusvastasele ehitisele antud kasutusluba. Kasutusloa tühistamise korral tuleb haldusorganil teha isikule ettekirjutus õiguspärase olukorra saavutamiseks, mis võib tähendada ka ehitise ümberehitamist või isegi lammutamist. [14]

Riigikohtu otsuse 3-3-1-63-10 suhtes jäi Riigikohtunik Jüri Põllu eriarvamusele (millega ühines riigikohtunik Harri Salmann). Põllu ei nõustunud kolleegiumi otsuse seisukohaga, et ehitusluba kehtib kuni ehitisele kasutusloa andmiseni ja kaotab kehtivuse pärast kasutusloa andmist. Põllu arvates ei kaota ehitusluba ehitisele kasutusloa andmisel kehtivust, sest EhS § 25 lg-d 1 ja 2[15] on erinormiks HMS § 61 lg 2 suhtes, sätestades, et ehitusluba on tähtajatu.[16]

1. Järelikult määrab ehitusprojekt täpselt kindlaks, milline hoone kinnistule ehitatakse.
2. Ehitusloa andmise staadiumis on kohalikul omavalitsusel võimalus ja kohustus hinnata kas valguse ja vaate varjamine kui ehitise varjav mõjutus osutub keelatud mõjutuseks,  mis leiab õigusliku kaitse.
3. Kaitse tagamise eelduseks on teise isiku omandiõiguse kahjustamine ning ehitise mittevastavus ehitamist reguleerivate normide ja nõuetega.

---

[1] 3-3-1-42-03 p. 16 – RT III 2003, 23, 229.

[2] 3-3-1-64-02 p. 17 – RT III 2002, 35, 377.

[3] Edaspidi HMS. Haldusmenetluse seadus. Vastu võetud 06.06.2001.RT I 2001, 58, 354; RT I 2009, 27, 164.

[4] HMS § 63 lõike 1 alusel on tühine haldusakt  kehtetu algusest peale

[5] 3-3-1-42-03 p. 20 – RT III 2003, 23, 229.

[6] 3-3-1-42-03 p. 21 – RT III 2003, 23, 229.

[7] 3-3-1-64-02 p. 16 – RT III 2002, 35, 377.

[8] 3-3-1-42-03 p. 36 – RT III 2003, 23, 229.

[9] 3-3-1-42-03 p. 37 – RT III 2003, 23, 229.

[10] Ivo Pilving. „Haldusakti siduvus. Uurimus kehtiva haldusakti õiguslikust tähendusest rõhuasetusega avalik-õiguslikel lubadel.“ Tartu Ülikooli Kirjastus 2006, lk 224

[11] Ivo Pilving. Osutatud töö, lk 215.

[12] 3-3-1-63-10 p. 16 – http://www.riigikohus.ee/?id=11&tekst=222529691      

[13] 3-3-1-63-10 p. 19 – http://www.riigikohus.ee/?id=11&tekst=222529691      

[14] 3-3-1-63-10 p. 21 – http://www.riigikohus.ee/?id=11&tekst=222529691      

[15] Põllu arvates saab ehitusseaduse eelnõu menetlemise materjalidest teha järelduse, et eelnõu menetlemisel loobuti taotluslikult ja teadlikult sellise regulatsioonist kehtestamisest, mille järgi ehitusluba kaotab kasutusloa saamisel kehtivuse.

[16] 3-3-1-63-10e – http://www.riigikohus.ee/?id=11&tekst=222529693

Ehitise varjavad mõjutused 2 ehk millal muutub ehitise varjav mõjutus õiguslikult kaitstuks

Võib öelda, et ehitise varjav mõjutus muutub õiguslikult kaitstuks, kui:

·         õigusnormi looja on pidanud vajalikuks omandi kasutamisõigust kaitsta teise ehitise varjava mõjutuse eest;

·         on vastuolu hea usu põhimõttega, mis keelab õiguste teostamise seadusvastasel viisil, samuti teise isiku huvide pahatahtliku kahjustamise ja kahju tekitamise (näiteks varjab rajatis teisele kinnisasjale langeva valguse);

·         varjav mõjutus, millega omandiõigust piiratakse, ei vasta proportsionaalsuse ehk mõõdupärasuse põhimõttele st kasutusõiguse piirangu abinõud ei ole sobivad, vajalikud ja proportsionaalsed kitsamas tähenduses;

·         varjav mõjutus on kehtestatud eraõigusliku- või avalik-õigusliku piiranguna

Pooldan seisukohta, et ideaalis ei tuleks valguse ja vaate varjamisel arvestada kahju hüvitamisel mitte ainult ehitise, korteri, kinnisasja jne väärtuse vähenemist vaid hüvitis peaks ka motiveerima potentsiaalseid kahju tekitajaid hoiduma edaspidi valguse ja vaate piiramisega kahju tekitamisest.

Madurodam, Holland

Asjaõigusseadus § 89 esimene lause annab reegli, mille kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist v.a talumiskohustuse ulatuses. See tähendab, et negatoorhagiga saab kohustada rikkujat tema kinnisasjalt lähtuvaid mõjutusi kõrvaldama (vaidlusaluseid ehitisi kõrvaldama, ümber ehitama), kui nimetatud hoonete ehitamisega on rikutud kinnisasja omaniku omandiõigust ja omanik ei pea sellist rikkumist taluma. Kui omanik on kohustatud rikkumist taluma,  on negatoorhagi rahuldamine välistatud.

ÕIGUSNORMI LOOJA ON PIDANUD VAJALIKUKS OMANDI KASUTAMISÕIGUST KAITSTA TEISE EHITISE VARJAVA MÕJUTUSE EEST

Valguse ja vaate varjamine saavad õigusliku kaitse kui õigusnormi looja on teinud valiku paljude eluliste asjaolude hulgast, kui kaitset vajava ja kinnistanud üldistatud kujul õigusnormi.[1]

AÕS § 68 lg 1 järgi on omand isiku täielik võim asja üle. Samas PS §-d 19 lg 2 ja 32 lg 2 kolmas lause ning AÕS § 68 lg 2 täpsustavad, et omaniku õigused võivad olla kitsendatud ja seda kas ainult seaduse või teiste isikute õigustega.

Eelpooltoodust ei tulene, et seadusandja on õigusloomes täielikult vaba tegutsema (näiteks lubab valguse varjamise täielikult või vastupidi).  Riik ei tohi takistada omandiõiguse teostamist ja teisest küljest ei saa riik lubada täielikku valguse ja vaate varjamist, sest isikul on õigus nõuda riigilt kaitset kolmandate isikute sekkumise eest tema põhiõigusesse. Järelikult ei saa omandiõigust valguse ja vaate varjamisega lõpmatuseni piirata ja vastupidi.

Lisaks peab seadusandja tahe peab olema kooskõlas nii Euroopa Liidu õiguse, põhiseaduse, rahvusvahelise õiguse üldtunnustatud põhimõtete kui ka loomuõigusega. Tsiteerides Cicero’t on rahva heaolu kõrgeim seadus.[2]

Näiteks võivad asjatundjad tõestada, et tänapäeva tingimustes ei pea eluruumid loomulikku valgust saama, sest kunstlik valgus kompenseerib selle kuid psühholoogiliselt on inimesed harjunud loomuliku valgusega. Seega peab seaduseandja arvestama ka elanikkonna harjumuste ja tavadega.

VASTUOLU HEA USU PÕHIMÕTTEGA

Hea usu ja õigluse põhimõtte rakendamisel tuleb igal konkreetsel juhul kaaluda, kas antud asjaoludel peavad pooled ka teise poole huvidega arvestama.[3]

Eraõiguses on tegemist võrdsete subjektidega ehk subjektide õiguste hindamisel ei saa eelistada üht teisele. Põhimõtteliselt on kõigil omanikel õigus oma kinnisasjaga õiguskorra piires vabalt toimida ehk üks omanik ei saa üldjuhul takistada teist omanikku rajamast oma maale ehitisi ja neid kasutamast. Siiski peavad omanikud arvestama vastastikku üksteise õigustega sellises ulatuses, mis on vajalik teiste omanike õiguste teostamiseks.[4]

Hea usu põhimõte kui üks eraõiguse põhimõte on otse sätestatud tsiviilseadustiku üldosa seaduse [5] (edaspidi TsÜS) § 138 lõikes 2. Heas usus käitumise kohustuse sätestamine seaduses annab võimaluse kaitsta põhiõigusi eraõiguslike vahenditega, tuginemata põhiseaduse sätetele.

Kohustus käituda heas usus omab kahte tähendust.

• Objektiivne – oluline käitumine mitte teadmine, kohaldatakse võlaõiguses;
• Subjektiivne - isiku teadmist teise isiku õigustest, kasutusel asjaõiguses.

 Järelikult peab kaaluma, millal on valguse varjamisel teise poole huvide arvestamine mõistlik ja millal on õigustatud oma huvide kaitse. Subjektiivse õiguse kasutamine valguse või vaate varjamisel on lubamatu, kui see on vastuolus hea usu põhimõtetega või heade kommetega.

Kui hinnata poolte käitumist hea usu põhimõttele tuginedes, võib kohus leida, et poolte käitumine (nt valguse ja vaate varjamisel) oli küll kooskõlas lepingu ja seadusega, kuid antud asjaoludel oli see põhjendamatu, teistele lepinguosalistele kahju tekitav ning ühiskonna poolt mitteaktsepteeritud tagajärgedega.[6]

Nõustun P. Pärna arvamusega, et hea usu põhimõttega vastuolev kahjustamine ja kahju tekitamine võib toimuda ka ehitise püstitamise tõttu, kui ehitis varjab teisele kinnisasjale langeva valguse ja vaate.[7]

Madurodam, Holland

ERA- JA AVALIK-ÕIGUSLIKUD OMANDIKITSENDUSED

Seadusjärgsed omandi kitsendused puudutavad käsutus- ja kasutusõigust. Kasutusõigust piiravad kitsendused on seotud valdavalt naabrusõigustega ehk omandiõiguse kasutamisega. Kitsenduste eesmärk on kaitsta nende isikute huve, kes teatud suhtes peavad end teisele omanikule allutama.

Seadusjärgsed omandi kitsendused jagunevad eraõiguslikeks ja avalik-õiguslikeks, vastavalt sellele, kelle kasuks on kitsendused seatud.

Ehitis põhjustab naabrile valdavalt vaadet või valgust varjavaid mõjutusi ja nende puhul ei ole seaduses tsiviilõiguslikku talumiskohustust sätestatud. 

Talumiskohustused võivad tuleneda avalikust õigusest st., et subjekti tegevus ei saa rikkuda naabri omandiõigust tsiviilõiguslikus suhtes, kui naabri omandiõigus on juba avalik-õiguslikult kitsendatud. Negatoornõude (ka kahjunõude) esitamise eeldus ei ole sellisel juhul täidetud ja AÕS § 89 lauses 3 viidatud talumiskohustus ei muutu aktuaalseks.[8]

Mulle meeldib ja pooldan seisukohta, et avalik-õiguslik kitsendus (näiteks detailplaneeringu näol) ei kaota ära omandist tulenevaid õigusi. Eraõiguslik nõudeõigus ei kao. Pigem saab avalik-õiguslikke norme kasutada eraõiguse normide sisustamisel. Ka P. Pärna arvates peab kohus negatoorhagi eraõiguse järgi lahendama vaatamata avalik-õiguslikule loale (v.a kui vastav avalik-õiguslik seadus selle otse või ühemõtteliselt välistab).[9]

ERAÕIGUSLIKUD TEHINGULISED JA SEADUSJÄRGSED OMANDIKITSENDUSED

Eraõiguslikult võib omaniku tehinguline kitsendamine toimuda näiteks lepingu alusel. Kinnisasja võib sh koormata piiratud asjaõigusega (eeldab asjaõiguslepingut ja kannet kinnistusraamatus).

Eraõiguslikud seadusjärgsed omandikitsendused tulenevad seadusest ja on seega „nähtavad“ (kehtib põhimõte, et seaduse mittetundmine ei vabasta vastutusest), seega AÕS § 141 lg 1 alusel puudub vajadus nende kinnistusraamatusse kandmiseks. Eraõiguslike seadusjärgsete omandikitsendustega tagatakse piirnevate maatükkide omanike (võivad olla otsesed naabrid või kaugemal asuvate kinnisasjade omanikud) kaitse kinnisajalt tulenevate keelatud mõjutuste eest. Vastavalt AÕS § 141 lõikele 1¹ võib seadusjärgset eraõiguslikku kitsendust muuta kinnisaja omaniku ja õigustatud isiku kokkuleppega, mis kantakse asjaõigusena kinnitusraamatusse (näiteks servituudina).

AVALIK-ÕIGUSLIKUD SEADUSJÄRGSED OMANDIKITSENDUSED

Hoopis ulatuslikumalt kitsendab kinnisomandit avalik õigus, näiteks kehtestatud planeeringute läbi . Omanik ei tohi nii ehitada, nagu ta tahaks, vaid peab ehitama nii, nagu planeeringust tuleneb. Kuigi omaniku õigust kinnisasja kasutada kitsendatakse tuntavalt,  peab ta nende kitsendustega leppima hüvitust saamata. Vastavalt AÕS § 141 lõikele 2 võib seadusjärgset avalik-õiguslikku kitsendust muuta või lõpetada üksnes seaduses sätestatud juhtudel.

Varjavaid mõjutusi nagu valguse ja vaate varjamine, tuleb avalikul võimul ehitamise reguleerimisel silmas pidada ning kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega võimalust mööda vältida.

Riigikohus leiab, et tiheasustusalal asuvate naaberkinnisasjade omanike vahelised huvikonfliktid seoses ehitamisega peab esimeses astmes lahendama detailplaneering, arvestades naaberkinnistul asuvate korterite omanike õiguste ja huvidega. Nii kujad (ehitiste vahelised lubatud kaugused) kui ka lubatud ehituskõrgus tuleb detailplaneeringus sätestada, sest varjavate mõjutuste intensiivsus sõltub esmajoones naaberhoone kaugusest ja kõrgusest.[10]

Siiski ei määra detailplaneering täpselt kindlaks, milline hoone kinnistule ehitatakse, sest ehitise täpsed omadused (sh täpsustatud omandikitsendused) määrab ehitise projekt. Kui detailplaneeringuga kehtestatud ehitusõiguse piires on võimalikud erinevad lahendused, peab kohalik omavalitsus ehitusloa andmisel kontrollima, et ehitusloaga aktsepteeritav projekt arvestaks nii kõigi puudutatud isikute õigusi ja huve kui ka avalikke huve. [11]

Riigikohus on rõhutanud, et ehitusloa adressaadil ei saa tekkida ehitusloa vaidlustamise tähtaja jooksul ega ka ehitusloa vaidlustamiseks algatatud kohtumenetluse vältel õiguspärast ootust, et ehitusluba jääb kehtima.[12] Ehitusloa tühistamist ei takista ehitise valmimine ega ka ehitisele kasutusloa andmine.[13]

Tiheasustusalale ehitamine toob tavaliselt kaasa naaberkinnistute omanike õiguste ja huvide põrkumise, sest ühe kinnisasja kasutamine piirab naabri võimalusi oma maatüki kasutamisel (näiteks valguse ja vaate piiramise tulemusel).

Ehitusloa andmisel ei saa aga olla takistuseks igasugune naabri vara väärtuse vähenemine uue ehitise tõttu sest naabri omandiõigus ei ole piiramatu. Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga, sobib ümbrusse ning on muidu õiguspärane.[14]

Riigikohus on kinnitanud, et ehitisega põhjustatud varjav mõjutus võib osutuda keelatud mõjutuseks ja leiab õigusliku kaitse ainult siis kui ta

• esiteks kahjustab teise isiku omandiõigust ning
• teiseks ehitis ei ole kooskõlas ehitamist reguleerivate normide ja nõuetega.[15]

I. Pilvingu arvates on avalikul õigusel varjavate mõjutuste puhul naabrite omandiõiguste piiritlemisel määrav roll st varjav ehitis peab olema vastuolus ehitusõiguse normidega.[16]

Isiklikult pooldan Riigikohtu seisukohta, et riik ja omavalitsused ei tohi võimaldada omandiõiguse teostamisel kahjustada piiramatult teiste isikute ja avalikke huve (PS § 19 lg 2 ja § 32 lg 2 kolmas lause).[17]

Järelikult peaks olema ka teoreetiline võimalus eraõiguslikult, suure rikkumise tuvastamisel, näiteks detailplaneering kui avalik-õigusliku kitsendus, tagasi pöörata.

Järgmistes osades räägin valguse ja vaate varjamisest edasi.

---

[1] Raul Narits. „Õiguse entsüklopeedia“ Tallinn, 2004, lk 109.

[2] Marcus Tullius Cicero (106. a eKr – 43. a eKr), Rooma vabariigi riigimees ning olulisemaid kohtuoraatoreid

[3] I. Kull. Hea usu põhimõte lepinguõiguses ja selle kohaldamise kohtupraktikast. Riigikohus. 2001. Lahendid ja kommentaarid. Tallinn, Juura Õigusteabe AS, 2002, lk 1161.

[4] 3-2-1-33-05 p 13. – RT III 2005, 14, 138.

[5] Tsiviilseadustiku üldosa seadus. 27. märts. 2002. RT I 2002, 35, 216; RT I 2010, 38, 231.

[6] Paul Varul., Irene Kull., Villu Kõve., Martin Käerdi. „Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne.“ Tallinn 2009, lk. 1170.

[7] Priidu Pärna. „Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne“ Tallinn, 2004, lk140.

[8] Ivo Pilving. „Haldusakti siduvus. Uurimus kehtiva haldusakti õiguslikust tähendusest rõhuasetusega avalik-õiguslikel lubadel.“ Tartu Ülikooli Kirjastus 2006, lk 212.

[9] Priidu Pärna. „Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne“ Tallinn, 2004, lk 270.

[10] 3-3-1-42-03 p. 19 – RT III 2003, 23, 229.

[11] 3-3-1-42-03 p. 16 – RT III 2003, 23, 229.

[12] 3-3-1-25-02 p. 24 – RT III 2002, 15, 172.

[13] 3-3-1-42-03 p. 14 – RT III 2003, 23, 229.

[14] 3-3-1-42-03 p. 16 – RT III 2003, 23, 229.

[15] 3-3-1-42-03 p. 18 – RT III 2003, 23, 229.

[16] Ivo Pilving. Osutatud töö, lk 214.

[17] 3-3-1-42-03 p. 16 – RT III 2003, 23, 229