Ehitamine, miks see ehitusluba siis vajalik on?

 A ja O kauplus Olustveres. Projekteerimine ja ehitus VMT Ehitus AS 

Luba, keeld ja käsk

Luba on õigustus sooritada teatud toiming (omane eraõigusele) ning eeldab, et enne loa väljastamist on konkreetsel tegevusel kehtinud keeld. Keeld on otsene juriidiline kohustus jätta teatud toiming sooritamata (omane karistusõigusele). Käsk on otsene juriidiline kohustus sooritada teatud toiming (omane haldusõigusele). 

Ehitusloa põhieesmärgiks on ennetada ehitusnormide või planeeringutega vastuolus olevate hoonete ehitamist.

Vastavalt ehitusseadusele (edaspidi EhS) on ehitusluba kohaliku omavalitsuse (edaspidi KOV) või riigi nõusolek (EhS § 22 lg 1), mis eemaldab eelnevalt kehtiva preventiivse keelu konkreetseks ehitustegevuseks (tegemist on ühepoolse haldusaktiga). Ehitusloa väljastab ja tunnistab kehtetuks kohalik omavalitsus (EhS § 23 lg 1).  Oluline on silmas pidada, et üldine keeld eemaldatakse ainult loaga antud osas. Teistes osades jääb keeld kehtima.

Millal me KOV-i nõusolekut ei vaja?

Alla 20 m² ehitisealuse pinnaga väikeehitise puhul ei ole kohaliku omavalitsuse nõusolek vajalik. Kui ehitatakse väikeehitist, mille ehitisealune pind on 20–60 m², pole ehitusluba vajalik ja piisab kohaliku omavalitsuse kirjalikust nõusolekust (EhS § 16 lg 1). 

Aivar Kuuskvere, Rannu ehitusinsener ja Rõngu vallavalitsuse liige, kelle lisakohustus on tegeleda ehitusküsimustega, juhtis õigustatult minu  tähelepanu, et kirjalik nõusolek on ikkagi ka sisuliselt "ehitusluba" ja kui keegi jätab teatamata, et ta ehitab alla 20 m2 suurusega ehitist, siis tal luba seda teha ei ole.
Alus tuleneb EhS § 16 lõikest 6,mis sätestab,et detailplaneeringu kohustusega aladel peab ehitise omanik kuni 20 m2 ehitisealuse pinnaga väikeehitise püstitamise kavatsusest teavitama kohalikku omavalitsust ja selleks esitatakse kümme tööpäeva enne väikeehitise püstitamise alustamist majandus- ja kommunikatsiooniministri kehtestatud vormi kohane taotlus ehitise püstitamiseks ja ehitise asukoha kirjeldus krundil. Kui kohalik omavalitsus ei esita nimetatud tähtaja jooksul väikeehitise püstitamisele täiendavaid tuleohutusnõudeid või krundi ja ümbruse varasemast hoonestusest tulenevaid nõudeid või ei nõua ehitise omanikult lisaandmeid, võib ehitise omanik alustada väikeehitise püstitamist. Ehitise omanik esitab ehitise teatise viie tööpäeva jooksul väikeehitise püstitamise päevast arvates. [RT I 2009, 20, 132 - jõust. 01.05.2009]

Mida ehitusluba lubab?

Ehitusloa alusel võib ehitusloale märgitud maaüksusele või veekogusse püstitada ehitisi või ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi. Lisaks võib laiendada, rekonstrueerida, lammutada ehitist või selle osa (EhS § 22 lg 1) ning muuta ehitise tehnosüsteeme (EhS § 22 lg 2).

Ehitusloa andmed avalikustatakse riikliku ehitisregistri veebilehel (EhS § 22 lg 4). Kui väljastamisele eelneb keskkonnamõju hindamine, avaldab ehitusloa väljastaja teate ehitusloa väljastamise kohta ühes maakondlikus või kohalikus ajalehes (EhS § 22 lg 4¹). Ehitusloa vorminõuded kehtestab majandus- ja kommunikatsiooniminister EhS § 22 lg 5).

Kas luba on absoluutne?

Ei ehitusluba ega kirjalik nõusolek ei anna meile õigust ehitada ilma kinnisasja või ehitise omaniku loata (EhS § 12 lg 2). 

Ehitusluba on haldusorgani avalik-õiguslik tahteavaldus ja annab isikule õiguse konkreetseks tegevuseks konkreestses kohas konkreetsetel tingimustel. Loa mõju on piiratud, ta ei anna näiteks õigust ehitist kasutada. 

Ehitusluba ei taga ka absoluutset ehitamise õigust. Vaatamata loale on ehitamist võimalik keelata riikliku järelevalve ettekirjutuste ja tsiviilõiguslike nõuetega.

Ehitusluba kui haldusakt

Ehitusloa eesmärgiks on kontroll ja seda juba enne ehitustöödega alustamist. Kontrollitakse eelkõige, et projekteeritud ehitis ja kavandatav ehitustööd vastaksid ehitusnormidele, planeeringutele, tervisekaitse-, tuleohutus- ja keskkonn- ning muudele nõuetele juba enne ehitustööde alustamist. 

Eelkontroll on vajalik, et vältida asjaolude pöördumatut muutumist seoses võimaliku õigusvastase ehitustegevusega või mittenõuetekohase ehitise valmimisega (riigikohtu lahend -edaspidi RK- 3-3-1-25-02  RT III 2002, 15, 172 p 12).

Ehitusloa taotleja, omavalitsus ja naaber

Ehitusluba ei reguleeri mitte ainult loa adressaadi ja kohaliku omavalitsuse suhet, vaid avaldab mõju ka kolmandatele isikutele, sest pakub kaitset tagajärgede eest, mida loas reguleeritud tegevus võib kaasa tuua. Luba annab ühele isikule õigusi juurde ja piirab teise omi, sest ehitamisega kaasneb alati keskkonna muutmine ja sellega seoses kellegi huvide kahjustamine.

Ehitamist reguleerivad normid peavad tagama tulevase ehitisega külgnevate kinnisasjade omanike õiguste kaitse. Kolmas isik (naaber) peab ehitustegevuse keelamiseks, mis toimub kooskõlas kehtiva ehitusloaga ja asjaõigusseaduses sätestatud naabrusõigustega (AÕS §-d 143-154) ehitusloa vaidlustama. Seega korrastab ehitusluba ka hoonestatava kinnisasja omaniku ja naabrite suhteid (RK lahend 3-3-1-25-02 RT III 2002, 15, 172 p 12).

Lubaja otsustab

Vaade New York Cityle. Vaade ja valgus on vägagi piiratud

 Foto: http://www.sxc.hu

Ehitusloa andmine on kaalutlusotsus ja selle tegemisel tuleb arvestada asjaosaliste kõigi huvidega. Keegi ei saa nõuda, et tema igapäevast eksistentsi sh omandiõigust üldse ei piirataks. Piirang peab olema lihtsalt proportsionaalne. Lõplikult otsustab KOV, kas hoonele on valitud sobivaim asukoht (RK lahend 3-3-1-42-03 RT III 2003, 23, 229 p 30.

Ehitusloa andmisel ei saa olla takistuseks igasugune naabri vara väärtuse vähenemine uue ehitise tõttu. Kellegi omandiõigus ei ole piiramatu ja naabri huve riivava ehitusloa võib anda ka naabri nõusolekuta, kui ülekaalukamad omaniku või avalikud huvid seda tingivad. Naaber peab taluma ehitiste rajamist, mis on lubatud planeeringuga, sobib ümbrusse ning on ka muidu õiguspärane (RK lahend 3-3-1-64-02 RT III 2002, 35, 377 p 17).

Luba pole lihtsalt vormitäide

Riigikohus juhtinud tähelepanu (lahend 3-3-1-42-03 RT III 2003, 23, 229 p 36), et kohalik omavalitsus kui pädev haldusorgan ei või ehitusloa väljaandmise menetluses piirduda üksnes dokumentide formaalse kontrolliga. Ehitusloa andmine ei tohi muutuda üksnes tarbetuks vormitäitmiseks. 

Kuigi arhitekt on kohustatud koostama projekti vastavalt ehitusnormidele ja -nõuetele, vajab ehitusnormide ja -nõuete kohaldamine tihti lisaks kohaliku omavalitsuse tõlgendamist ja väärtusotsuste tegemist. 

KOV-i õige tegevus vähendab konflikte

Loa taotlemise eesmärk ei ole üksnes sisuline kontroll ehitusnormidest ja -nõuetest kinnipidamise üle, vaid ka huvikonfliktide lahendamine, sh kontroll kas luba on kooskõlas naabri õigustega.

Kui detailplaneeringuga kehtestatud ehitusõiguse piires on võimalikud erinevad lahendused (näiteks hoone asukoht krundil), on kohalik omavalitsus kohustatud ehitusloa andmisel kontrollima, et ehitusloaga aktsepteeritav projekt arvestaks tasakaalustatult nii kõigi puudutatud isikute õigusi ja huve kui ka avalikke huve (RK lahend 3-3-1-42-03 RT III 2003, 23, 229 p 21).

Riigikohus soovitab (lahend 3-3-1-42-03 p 37) ehitusloa andmise menetluses asjast ilmselgelt puudutatud naabri arvamus ära kuulata juba enne projekteerimistingimuste väljastamist. Kuigi ettepanekute ja vastuväidete tegemise õigus kehtib planeerimismenetluses, ei asenda see ehitusloa andmisele eelnevat arvamuse ärakuulamist. Detailplaneeringu väljapaneku staadiumis ei ole veel teada, kas ja milline hoone krundile ehitatakse.

Riigikohus kordab üle (lahend 3-3-1-64-02 RT III 2002, 35, 377 p 16), et ehitusloa andmine on kaalutlusotsus, mille langetamisel tuleb lisaks muule arvestada naabri õigusi ja huve. Naabri õigused ja huvid, mida ehitusloa andmisel tuleb arvestada, ei piirdu ainult naabrusõigustega (asjaõigusseadus §-d 143-154). Ehitusluba ei tohi anda, kui see põhjustab ebaõiglaselt suure kahju naabrile. Riik ja omavalitsused ei tohi võimaldada omandiõiguse teostamisel kahjustada piiramatult teiste isikute ja avalikke huve (Eesti Vabariigi põhiseadus § 19 lg 2 ja § 32 lg 2).

Mitu raha luba maksab?

Vastavalt riigilõivuseadusele (edaspidi RLS) tasutakse riigilõivu ehitise püstitamise, rekonstrueerimise või laiendamise ehitusloa taotluse läbivaatamise eest 127,82 eurot ja lisaks 0,31 eurot iga ehitatava ruutmeetri kohta ehitusprojektis fikseeritud ehitise suletud netopinnast arvutatuna (RLS § 317 lg 1).

Ehitusloa taotluse läbivaatamise eest tasutakse riigilõivu 63,91 eurot, kui ehitusluba taotletakse üksikelamu, suvila, aiamaja või taluhoone püstitamiseks (RLS § 317 lg 2).

Ehitusloa taotluse läbivaatamise eest tasutakse riigilõivu 31,95 eurot, kui ehitusluba taotletakse üksikelamu, korteri, suvila, aiamaja või taluhoone rekonstrueerimiseks või laiendamiseks või ehitise lammutamiseks (RLS § 317 lg 3).

Kokkuvõtteks

Ehitusluba eemaldab eelnevalt kehtiva üldise keelu ehitamiseks. Ta reguleerib suhteid loa adressaadi ja kohaliku omavalitusega ning lisaks naabrite ja avalikkusega üldisemalt. Ehitusluba peab andma põhimõtteliselt kindluse, et ehitis on ohutu ja sobib konkreetsesse keskkonda. 

Kuigi ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti koostab pädev isik, ei võta see kohalikult omavalitsuselt kohustust kontrollida kas ehitusnormidest ja -nõuetest on projekteerimisel kinni peetud ja kas luba on kooskõlas naabrite õiguste ja avaliku huviga.