Ehitamine, ehitusprojekt ja ehitusluba

Ehitusprojekti erinevad funktsioonid

Ehitusseaduse § 18 toob välja ehitusprojekti kaks põhifunktsiooni:

• Ehitusloa saamise funktsioon ehk ehitusprojekt peab vastama ehitusloa taotlemisel ehitusprojektile esitatavatele nõuetele, olema koostatud või kontrollitud projekteerimises pädeva või kontrollitud ehitusprojektide ekspertiiside tegemises pädeva vastutava spetsialisti poolt (EhS § 47)  ja seadustega ettenähtud juhtudel heaks kiidetud (EhS § 23 lg 2 p 2).
• Ehitamise funktsioon ehk ehitusprojekt tuleb koostada sellises detailsuses ja ulatuses mis on vajalik ehitise või selle osa ehitamiseks, kasutamiseks, hooldamiseks ning võimaldab kontrollida ehitise vastavust õigusaktides kehtestatud nõuetele ja et ehitamine toimub täpselt vastavuses ehitusprojektis sätestatuga. Ehitusprojekt peab olema koostatud selliselt, et selle järgi valminud ehitis vastaks hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide nõuetele ega tekitaks ohtu inimese elule, tervisele, varale või keskkonnale..

Järelikult võib ehitusprojekt olla koostatud erinevas detailsuse olenevalt sellest kas on vaja taotleda ehitusluba või teostada konkreetne ehitusprotsess. 

Ta võib rahuldada mõlemaid nõudeid või ainult ühte neist. Nõuded ehitusprojektile (staadiumid: eelprojekt, põhiprojekt ja tööprojekt) kehtestab majandus- ja kommunikatsiooniminister. 
Tuleb meeles pidada, et ehitusprojekt (siin all mõtlen täpsemalt ehitusprojekti staadiumi) mis sobib ehitusloa taotluseks ei pruugi sobida veel ehitamiseks.

Tallinna Lennujaama lennukite hoolduskompleks 2012 a. Peatöövõtja Merko Ehitus Eesti AS.

Teraskarkassi tootmine (VMT Tehased AS) ja paigaldus (VMT Ehitus AS), sh. unikaalne 90 meetrise sildeavaga peaferm ja 55 meetrise sildeavaga abifermid. 

Ehitusprojekt kui ehitusloa taotlemise alus

Vastavalt ehitusseadusele (edaspidi EhS) on ehitusluba kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek (EhS § 22 lg 1), mille väljastab ja tunnistab kehtetuks kohalik omavalitsus (EhS § 23 lg 1). Ehitusloa põhieesmärk on ennetada ehitusnormide või planeeringutega vastuolus olevate hoonete ehitamist.

Ehitusloa taotlemiseks peab ehitusprojekt olema koostatud üksnes sellises detailsuses ja ulatuses, et võimaldab projekti järgi ehitusluba väljastada (EhS § 23 lg 2 p 2).

Konkreetne ehitusluba väljastatakse konkreetse projekti alusel. Kui ehitusloa taotlemise aluseks olnud ehitusprojekti muudetakse selliselt, et muutuvad ehitise olulised tingimused, peab ehitusloa omanik taotlema uue ehitusloa (EhS § 23 lg 8¹).

Loa resolutsiooniks muutunud ehitusprojekti alusel hakatakse hiljem hindama, kas püstitatud ehitis vastab ehitusloas antud õigustele.

Oluline on silmas pidada, et üldine ehituskeeld eemaldatakse ainult ehitusloaga antud osas. Teistes osades jääb keeld kehtima ehk ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti mittejärgimine toob kaasa ehitusloaga seatud õiguslike piiride ületamise. Sõltumata sellest kas ehitusluba on antud õiguspäraselt või mitte, käitub õiguspäraselt isik, kes järgib ehitusloas toodud ehitusprojekti, ehitusloaga reguleeritud ulatuses.

Ehitusloa taotlemiseks peab ehitusprojekt vastama üksnes loa taotlemisel esitatavatele nõuetele. 

Nõuded ehitusloa taotlemisel esitatavale ehitusprojektile kehtestab majandus- ja kommunikatsiooniministri 25.09.2010 jõustunud määrus „Nõuded ehitusprojektile“ (edaspidi NEP), mis on kehtestatud ehitusseaduse § 18 lõike 5 ja § 23 lõike 10 alusel.

Määrusest tuleneb, et olenemata ehitusloa taotluseks esitatud ehitusprojekti staadiumist, lähtub kohalik omavalitsus hindamisel üksnes eelprojekti mahust, kusjuures esitada võib ehitusprojekti nii paberkandjal kui digitaalselt (NEP § 16 lg 1). Järelikult võib ehitusluba taotleda nii eel-, põhi- kui tööprojekti staadiumi alusel, kuid hindamisel võib kohalik omavalitsus lähtuda ainult eelprojektile esitatavates nõuetest.

Lisaks peab ehitusloa taotlemiseks esitatav ehitusprojekt olema koostatud või kontrollitud projekteerimises pädeva vastutava spetsialisti poolt

Vastutav spetsialistiks saab olla isik, kes on pädev kas ehitamise, projekteerimise, ehitusuuringute tegemise, omanikujärelevalve, hoonete energiaauditite ning ehitusprojektide või ehitiste ekspertiiside tegemise, hoonete energiamärgiste väljastamise või ehitusjuhtimisega tegelemise juhtimiseks ja kontrollimiseks ning nõustab ettevõtjat, et oleks tagatud EhS-s ja selle alusel kehtestatud õigusaktides sätestatud nõuete järgimine (EhS § 47 lg 1).

Vastutav spetsialist peab vastama kindlatele nõuetele ehk talle peab olema omistatud kutsekvalifikatsioon kutseseaduse tähenduses või on tal erialane kõrgharidus ja erialane kolmeaastane töökogemus, mida arvestatakse alates erialast kõrgharidust tõendava dokumendi väljaandmise kuupäevast. Välisriigis pädevuse omandanud isikule kohaldatakse välisriigi kutsekvalifikatsiooni tunnustamise seadust (EhS § 47 lg 2-2¹).

Võrtsjärve Sihtasutuse ja Võrtsjärve Kalanduspiirkond MTÜ konkursi „Võrtsjärve Aasta Tegu 2011“ nominent Ramco Eesti OÜ tootmishoone. Projekteerimine ja ehitus VMT Ehitus AS

Põhjendatud juhtudel on ehitusloa väljastajal, kohalikul omavalitsusel, õigus nõuda ehitise ohutusest lähtuvalt enne ehitusloa väljastamist ehitusprojekti või selle osa ekspertiisi tulemi esitamist või ehitusuuringut (EhS § 26 lg 2). 

Vajadusel peab ka ehitusprojekt olema kontrollitud ehitusprojektide ekspertiiside tegemises pädeva vastutava spetsialisti poolt. Ehitusprojekti ekspertiisi käigus hinnatakse ehitusprojekti vastavust ettenähtud nõuetele, sh ehitatava ehitise nõuetele vastavust.

Ehitusprojekti ekspertiis on kohustuslik kui ehitusluba taotletakse suurte rahvahulkade kogunemise, suurõnnetuse ohu või muul moel kõrgendatud riskiga seotud ehitistele. 

On loogiline, et ekspertiisi ei või teha sama ehitusprojekti koostanud või seda kontrollinud isik (EhS § 23). Kui ekspertiis tuvastab ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti nõuetekohasuse, kannab kulud ekspertiisi tellinud kohalik omavalitsus, kui tuvastatakse mittevastavus, kannab kulud ehitusloa taotleja.

Seadustega ettenähtud juhtudel peab ehitusprojekt omama ka heakskiitu (EhS § 23 lg 2 p 2). 

Näiteks peab lennuamet andma nõusoleku ehitusprojektile, kui soovitakse ehitada lennuvälja või kopteriväljakut (lennundusseadus § 35 lg 4). Kinnismälestist ja muinsuskaitsealal paiknevat ehitist võib konserveerida, restaureerida ja ehitada ainult muinsuskaitse eritingimusi järgiva projekti alusel (muinsuskaitseseadus § 35 lg 1).

Kokkuvõtvalt: 

• Ehitusloa andmine eeldab, et ehitisloa alusel esitatud projekt vastab vähemalt ehitusprojekti eelprojekti staadiumi nõuetele, mis on kehtestatud majandus- ja kommunikatsiooniministri määrusega „Nõuded ehitusprojektile“.
• Tasub meeles pidada, et ehitusloa taotlemiseks sobiv ehitusprojekt ei pruugi olla sobiv ehitamiseks.
• Lisaks peab ehitusprojekt olema koostatud või kontrollitud projekteerimises pädeva vastutava spetsialisti poolt, läbima vajadusel ekspertiisi ja omama seadustega ettenähtud juhtudel heakskiitu.
• Põhjendatud juhtudel on kohalikul omavalitsusel õigus nõuda ehitise ohutusest lähtuvalt enne ehitusloa väljastamist ehitusprojekti või selle osa ekspertiisi.