Ehitise varjavad mõjutused 3 ehk millal võib omanik nõuda valguse ja vaate varjamise lõpetamist vastavalt asjaõigusseaduse § 89-le

Omanik ei või nõuda valguse ja vaate varjamise lõpetamist vastavalt AÕS § 89-le st. negatoornõue on välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma.

Omanik võib negatoornõudega nõuda varjavate mõjutuste lõpetamist, kui

• tegemist on keelatud mõjutustega st varjav mõjutus kahjustab esiteks teise isiku omandiõigust ja
• teiseks ei ole ehitis kooskõlas ehitamist reguleerivate normide ja nõuetega.

Madurodam, Holland

DETAILPLANEERING: VALGUSE JA VAATE VARJAMINE

Konfliktid naabrite vahel tulevad valdavalt esile tiheasustusalal. Järelikult tuleb juba detailplaneeringu kehtestamisel, vastavalt Planeerimisseaduse §-le 9 määrata krundi ehitusõigus, hoonestusala (krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega lubatud hooneid), haljastuse põhimõtted, kujad, tehnovõrkud ja –rajatised,  hoone olulisemad arhitektuurinõuded, servituutide vajadus jne.

Riigikohus on selgitanud, et naaber peab taluma ehitise rajamist, kui rajamine on lubatud planeeringuga, sobib ümbrusse ning on ka muidu õiguspärane.[1]

Näiteks on Riigikohtus väljendanud seisukohta, et väikesemõõduliste suvilate ja väikeaedade piirkonda ei sobi juurdeehitus, mis on oluliselt suurem kui ülejäänud suvilad ja varjab valguse taimede kasvatamiseks mõeldud aiamaal.[2]

Kui detailplaneering ei ole tühine (haldusmenetluse seadus[3] § 63 toodud alustel), kehtib ta hoolimata võimalikust õigusvastasusest,[4] olles kõigile täitmiseks kohustuslik.

Asjaosalised, kes ei ole planeeringut vaidlustanud, ei saa ehitusloa üle käivas vaidluses nõuda naabrilt planeeringuga lubatud 4-korruselise hoone asemel 3-korruselise hoone ehitamist, isegi kui 4-korruselise hoone ehitamine ei pruugi tagada piisavat valgustust naaberkinnistul. Planeeringu kehtivuse kaitse on vajalik õiguskindluse huvides.[5]

Siiski ei välista detailplaneeringu puudumine alati ehitamist, sest ehitustingimused võib väljastada kohalik omavalitsus ka detailplaneeringuta.

Näiteks,

• kui linnades ja alevites soovitakse rajada üksikelamu-, suvila-, aiamaja kõrvalhoone või kuni 20 m2 ehitusaluse pindalaga väikehoone (PlanS § 3 lg 2).
• Kohalik omavalitsus võib lubada ka ilma detailplaneeringut koostamata tootmisettevõtte krundil olemasoleva tootmishoone laiendamist, olemasoleva hoonestuse vahele jäävale ühele krundile üksikelamu või korterelamu püstitamist (PlanS § 9 lg 10). Sellisel juhul on kohustus järgida piirkonna hoonestuslaadi, planeerimispõhimõtteid ning vajalik naaberkinnisasja omanike kirjalik nõusolek või naaberkinnisasja omanike seisukohtadega arvestamine.

Järelikult on valguse varjamine lubatud, kui ta tuleneb kehtivast detailplaneeringust. Detailplaneeringut on võimalik vaidlustada, kui ta ei arvesta olemasolevat keskkonda, hoonestust ja antud piirkonna eripära.

Madurodam, Holland

EHITUSLUBA JA VALGUSE VARJAMINE

Teame nüüd põhimõtet, et asjaosalised, kes pole planeeringut vaidlustanud, ei saa esitada ehitusloa üle käivas vaidluses vastuväiteid detailplaneeringu lahendustele.

Samas leiab Riigikohus, et planeerimismenetluses mitteosalenud isikud ei ole jäetud täielikult ilma õigusest kohtus ehitusluba vaidlustada. See tuleneb asjaolust, et alles ehitusprojekt määrab täpselt kindlaks, milline hoone kinnistule ehitatakse. Kui detailplaneeringuga kehtestatud ehitusõiguse piires on võimalikud erinevad lahendused, on kohalik omavalitsus kohustatud ehitusloa andmisel kontrollima, et ehitusloaga heaks kiidetud projekt arvestaks tasakaalustatult kõigi puudutatud isikute õigusi ja huve, k.a avalikud huvid.[6] Ehitusluba ei tohi anda, kui see põhjustab naabrile ebaõiglaselt suurt kahju.[7]

Riigikohtu halduskolleegium on rõhutanud, et ehitusloa andmise menetlus ei ole tarbetu bürokraatlik asjaajamine ja projekti nõuetekohasuse eest ei lasu vastutus ainuüksi arhitektil. Ehitusloa menetluse eesmärk on sisuline kontroll ehitusnormidest ja -nõuetest kinnipidamise üle ning huvikonfliktide lahendamine. Uurimisprintsiibi kohaselt peab pädev asutus omal initsiatiivil selgitama välja otsustamiseks vajalikud asjaolud ja kui kohalik omavalitsus jätab kontrollimata ehitusprojekti sisulise nõuetekohasuse, sh kooskõla naabri õigustega, rikutakse haldusmenetluses kehtivat uurimisprintsiipi.[8]

Järelikult saab valguse ja vaate varjamine olla aluseks ehitusloa andmisest keeldumisel (ka lammutamisettekirjutuse tegemisel), kui sellise diskretsiooniotsuse langetamist tingib muuhulgas naabri õigusi ja huvide arvestamine.[9]

I. Pilving on seisukohal, et ehitusloal on varjavate mõjude suhtes määrav tähendus ehk naaber ei saa keelata hoone püstitamist põhjendusel, et see varjab tema valguse, kui ehitis vastab ehitusloa tingimustele. Samas on ehitamise või ehitise kasutamise vastu suunatud negatoornõue (ka tsiviilõiguslik kahjunõue) võimalik, kui ehitusloa reguleerimisese on piiratud avalik-õiguslikult.[10]

Pilvingu arvates ei saa üldkohus negatoorhagi läbivaatamisel ehitusloast mööda minna. Kohus ei tohi asuda uuesti subsummeerima, tõlgendama ja sisustama avalik-õiguslikke üldnorme üksikjuhtumil, mille kohta on pädev täitevvõim juba otsuse teinud.[11]

Riigikohtu halduskolleegium pidas oma varasemas praktikas ehitusloa tühistamist pärast ehitise valmimist (sh ka pärast ehitisele kasutusloa andmist) võimalikuks, kuid 20. oktoobri 2005. a otsuses asjas nr 3-3-1-33-05 asus kolleegium seisukohale, et pärast ehitise valmimist on ehitusloa kehtivus lõppenud ja ehitusloa tühistamine kohtu poolt ei ole enam võimalik.[12]

Riigikohus selgitas, et valminud ehitise vastavuse ehitisele ettenähtud nõuetele kinnitab ehitise kasutusluba, mis enamikel juhtudest fikseerib ehitise valmimise kui juriidilise fakti. Ehitusloa õiguslik toime ammendub seetõttu ehitisele kasutusloa väljastamisega. Pärast ehitisele kasutusloa andmist ei ole võimalik ehitise nõuetelevastavust vaidlustada ehitusloa peale protesti või tühistamiskaebuse esitamise teel. Samuti ei ole haldusorganil enam võimalik ehitusluba kehtetuks tunnistada. Vastava põhjendatud huvi olemasolu korral on võimalik ehitusloa õigusvastasuse tuvastamise taotlemine.[13]

Hollandi tuulik

Eeltoodust tuleneb, et selleks, et vaidlustada halduskohtus juba valminud ehitise õiguspärasust, millele on antud kasutusluba, tuleb esitada kaebus ehitise kasutusloa tühistamiseks. Samuti on haldusorganil võimalik tunnistada kehtetuks õigusvastasele ehitisele antud kasutusluba. Kasutusloa tühistamise korral tuleb haldusorganil teha isikule ettekirjutus õiguspärase olukorra saavutamiseks, mis võib tähendada ka ehitise ümberehitamist või isegi lammutamist. [14]

Riigikohtu otsuse 3-3-1-63-10 suhtes jäi Riigikohtunik Jüri Põllu eriarvamusele (millega ühines riigikohtunik Harri Salmann). Põllu ei nõustunud kolleegiumi otsuse seisukohaga, et ehitusluba kehtib kuni ehitisele kasutusloa andmiseni ja kaotab kehtivuse pärast kasutusloa andmist. Põllu arvates ei kaota ehitusluba ehitisele kasutusloa andmisel kehtivust, sest EhS § 25 lg-d 1 ja 2[15] on erinormiks HMS § 61 lg 2 suhtes, sätestades, et ehitusluba on tähtajatu.[16]

1. Järelikult määrab ehitusprojekt täpselt kindlaks, milline hoone kinnistule ehitatakse.
2. Ehitusloa andmise staadiumis on kohalikul omavalitsusel võimalus ja kohustus hinnata kas valguse ja vaate varjamine kui ehitise varjav mõjutus osutub keelatud mõjutuseks,  mis leiab õigusliku kaitse.
3. Kaitse tagamise eelduseks on teise isiku omandiõiguse kahjustamine ning ehitise mittevastavus ehitamist reguleerivate normide ja nõuetega.

---

[1] 3-3-1-42-03 p. 16 – RT III 2003, 23, 229.

[2] 3-3-1-64-02 p. 17 – RT III 2002, 35, 377.

[3] Edaspidi HMS. Haldusmenetluse seadus. Vastu võetud 06.06.2001.RT I 2001, 58, 354; RT I 2009, 27, 164.

[4] HMS § 63 lõike 1 alusel on tühine haldusakt  kehtetu algusest peale

[5] 3-3-1-42-03 p. 20 – RT III 2003, 23, 229.

[6] 3-3-1-42-03 p. 21 – RT III 2003, 23, 229.

[7] 3-3-1-64-02 p. 16 – RT III 2002, 35, 377.

[8] 3-3-1-42-03 p. 36 – RT III 2003, 23, 229.

[9] 3-3-1-42-03 p. 37 – RT III 2003, 23, 229.

[10] Ivo Pilving. „Haldusakti siduvus. Uurimus kehtiva haldusakti õiguslikust tähendusest rõhuasetusega avalik-õiguslikel lubadel.“ Tartu Ülikooli Kirjastus 2006, lk 224

[11] Ivo Pilving. Osutatud töö, lk 215.

[12] 3-3-1-63-10 p. 16 – http://www.riigikohus.ee/?id=11&tekst=222529691      

[13] 3-3-1-63-10 p. 19 – http://www.riigikohus.ee/?id=11&tekst=222529691      

[14] 3-3-1-63-10 p. 21 – http://www.riigikohus.ee/?id=11&tekst=222529691      

[15] Põllu arvates saab ehitusseaduse eelnõu menetlemise materjalidest teha järelduse, et eelnõu menetlemisel loobuti taotluslikult ja teadlikult sellise regulatsioonist kehtestamisest, mille järgi ehitusluba kaotab kasutusloa saamisel kehtivuse.

[16] 3-3-1-63-10e – http://www.riigikohus.ee/?id=11&tekst=222529693

Ehitise varjavad mõjutused 2 ehk millal muutub ehitise varjav mõjutus õiguslikult kaitstuks

Võib öelda, et ehitise varjav mõjutus muutub õiguslikult kaitstuks, kui:

·         õigusnormi looja on pidanud vajalikuks omandi kasutamisõigust kaitsta teise ehitise varjava mõjutuse eest;

·         on vastuolu hea usu põhimõttega, mis keelab õiguste teostamise seadusvastasel viisil, samuti teise isiku huvide pahatahtliku kahjustamise ja kahju tekitamise (näiteks varjab rajatis teisele kinnisasjale langeva valguse);

·         varjav mõjutus, millega omandiõigust piiratakse, ei vasta proportsionaalsuse ehk mõõdupärasuse põhimõttele st kasutusõiguse piirangu abinõud ei ole sobivad, vajalikud ja proportsionaalsed kitsamas tähenduses;

·         varjav mõjutus on kehtestatud eraõigusliku- või avalik-õigusliku piiranguna

Pooldan seisukohta, et ideaalis ei tuleks valguse ja vaate varjamisel arvestada kahju hüvitamisel mitte ainult ehitise, korteri, kinnisasja jne väärtuse vähenemist vaid hüvitis peaks ka motiveerima potentsiaalseid kahju tekitajaid hoiduma edaspidi valguse ja vaate piiramisega kahju tekitamisest.

Madurodam, Holland

Asjaõigusseadus § 89 esimene lause annab reegli, mille kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist v.a talumiskohustuse ulatuses. See tähendab, et negatoorhagiga saab kohustada rikkujat tema kinnisasjalt lähtuvaid mõjutusi kõrvaldama (vaidlusaluseid ehitisi kõrvaldama, ümber ehitama), kui nimetatud hoonete ehitamisega on rikutud kinnisasja omaniku omandiõigust ja omanik ei pea sellist rikkumist taluma. Kui omanik on kohustatud rikkumist taluma,  on negatoorhagi rahuldamine välistatud.

ÕIGUSNORMI LOOJA ON PIDANUD VAJALIKUKS OMANDI KASUTAMISÕIGUST KAITSTA TEISE EHITISE VARJAVA MÕJUTUSE EEST

Valguse ja vaate varjamine saavad õigusliku kaitse kui õigusnormi looja on teinud valiku paljude eluliste asjaolude hulgast, kui kaitset vajava ja kinnistanud üldistatud kujul õigusnormi.[1]

AÕS § 68 lg 1 järgi on omand isiku täielik võim asja üle. Samas PS §-d 19 lg 2 ja 32 lg 2 kolmas lause ning AÕS § 68 lg 2 täpsustavad, et omaniku õigused võivad olla kitsendatud ja seda kas ainult seaduse või teiste isikute õigustega.

Eelpooltoodust ei tulene, et seadusandja on õigusloomes täielikult vaba tegutsema (näiteks lubab valguse varjamise täielikult või vastupidi).  Riik ei tohi takistada omandiõiguse teostamist ja teisest küljest ei saa riik lubada täielikku valguse ja vaate varjamist, sest isikul on õigus nõuda riigilt kaitset kolmandate isikute sekkumise eest tema põhiõigusesse. Järelikult ei saa omandiõigust valguse ja vaate varjamisega lõpmatuseni piirata ja vastupidi.

Lisaks peab seadusandja tahe peab olema kooskõlas nii Euroopa Liidu õiguse, põhiseaduse, rahvusvahelise õiguse üldtunnustatud põhimõtete kui ka loomuõigusega. Tsiteerides Cicero’t on rahva heaolu kõrgeim seadus.[2]

Näiteks võivad asjatundjad tõestada, et tänapäeva tingimustes ei pea eluruumid loomulikku valgust saama, sest kunstlik valgus kompenseerib selle kuid psühholoogiliselt on inimesed harjunud loomuliku valgusega. Seega peab seaduseandja arvestama ka elanikkonna harjumuste ja tavadega.

VASTUOLU HEA USU PÕHIMÕTTEGA

Hea usu ja õigluse põhimõtte rakendamisel tuleb igal konkreetsel juhul kaaluda, kas antud asjaoludel peavad pooled ka teise poole huvidega arvestama.[3]

Eraõiguses on tegemist võrdsete subjektidega ehk subjektide õiguste hindamisel ei saa eelistada üht teisele. Põhimõtteliselt on kõigil omanikel õigus oma kinnisasjaga õiguskorra piires vabalt toimida ehk üks omanik ei saa üldjuhul takistada teist omanikku rajamast oma maale ehitisi ja neid kasutamast. Siiski peavad omanikud arvestama vastastikku üksteise õigustega sellises ulatuses, mis on vajalik teiste omanike õiguste teostamiseks.[4]

Hea usu põhimõte kui üks eraõiguse põhimõte on otse sätestatud tsiviilseadustiku üldosa seaduse [5] (edaspidi TsÜS) § 138 lõikes 2. Heas usus käitumise kohustuse sätestamine seaduses annab võimaluse kaitsta põhiõigusi eraõiguslike vahenditega, tuginemata põhiseaduse sätetele.

Kohustus käituda heas usus omab kahte tähendust.

• Objektiivne – oluline käitumine mitte teadmine, kohaldatakse võlaõiguses;
• Subjektiivne - isiku teadmist teise isiku õigustest, kasutusel asjaõiguses.

 Järelikult peab kaaluma, millal on valguse varjamisel teise poole huvide arvestamine mõistlik ja millal on õigustatud oma huvide kaitse. Subjektiivse õiguse kasutamine valguse või vaate varjamisel on lubamatu, kui see on vastuolus hea usu põhimõtetega või heade kommetega.

Kui hinnata poolte käitumist hea usu põhimõttele tuginedes, võib kohus leida, et poolte käitumine (nt valguse ja vaate varjamisel) oli küll kooskõlas lepingu ja seadusega, kuid antud asjaoludel oli see põhjendamatu, teistele lepinguosalistele kahju tekitav ning ühiskonna poolt mitteaktsepteeritud tagajärgedega.[6]

Nõustun P. Pärna arvamusega, et hea usu põhimõttega vastuolev kahjustamine ja kahju tekitamine võib toimuda ka ehitise püstitamise tõttu, kui ehitis varjab teisele kinnisasjale langeva valguse ja vaate.[7]

Madurodam, Holland

ERA- JA AVALIK-ÕIGUSLIKUD OMANDIKITSENDUSED

Seadusjärgsed omandi kitsendused puudutavad käsutus- ja kasutusõigust. Kasutusõigust piiravad kitsendused on seotud valdavalt naabrusõigustega ehk omandiõiguse kasutamisega. Kitsenduste eesmärk on kaitsta nende isikute huve, kes teatud suhtes peavad end teisele omanikule allutama.

Seadusjärgsed omandi kitsendused jagunevad eraõiguslikeks ja avalik-õiguslikeks, vastavalt sellele, kelle kasuks on kitsendused seatud.

Ehitis põhjustab naabrile valdavalt vaadet või valgust varjavaid mõjutusi ja nende puhul ei ole seaduses tsiviilõiguslikku talumiskohustust sätestatud. 

Talumiskohustused võivad tuleneda avalikust õigusest st., et subjekti tegevus ei saa rikkuda naabri omandiõigust tsiviilõiguslikus suhtes, kui naabri omandiõigus on juba avalik-õiguslikult kitsendatud. Negatoornõude (ka kahjunõude) esitamise eeldus ei ole sellisel juhul täidetud ja AÕS § 89 lauses 3 viidatud talumiskohustus ei muutu aktuaalseks.[8]

Mulle meeldib ja pooldan seisukohta, et avalik-õiguslik kitsendus (näiteks detailplaneeringu näol) ei kaota ära omandist tulenevaid õigusi. Eraõiguslik nõudeõigus ei kao. Pigem saab avalik-õiguslikke norme kasutada eraõiguse normide sisustamisel. Ka P. Pärna arvates peab kohus negatoorhagi eraõiguse järgi lahendama vaatamata avalik-õiguslikule loale (v.a kui vastav avalik-õiguslik seadus selle otse või ühemõtteliselt välistab).[9]

ERAÕIGUSLIKUD TEHINGULISED JA SEADUSJÄRGSED OMANDIKITSENDUSED

Eraõiguslikult võib omaniku tehinguline kitsendamine toimuda näiteks lepingu alusel. Kinnisasja võib sh koormata piiratud asjaõigusega (eeldab asjaõiguslepingut ja kannet kinnistusraamatus).

Eraõiguslikud seadusjärgsed omandikitsendused tulenevad seadusest ja on seega „nähtavad“ (kehtib põhimõte, et seaduse mittetundmine ei vabasta vastutusest), seega AÕS § 141 lg 1 alusel puudub vajadus nende kinnistusraamatusse kandmiseks. Eraõiguslike seadusjärgsete omandikitsendustega tagatakse piirnevate maatükkide omanike (võivad olla otsesed naabrid või kaugemal asuvate kinnisasjade omanikud) kaitse kinnisajalt tulenevate keelatud mõjutuste eest. Vastavalt AÕS § 141 lõikele 1¹ võib seadusjärgset eraõiguslikku kitsendust muuta kinnisaja omaniku ja õigustatud isiku kokkuleppega, mis kantakse asjaõigusena kinnitusraamatusse (näiteks servituudina).

AVALIK-ÕIGUSLIKUD SEADUSJÄRGSED OMANDIKITSENDUSED

Hoopis ulatuslikumalt kitsendab kinnisomandit avalik õigus, näiteks kehtestatud planeeringute läbi . Omanik ei tohi nii ehitada, nagu ta tahaks, vaid peab ehitama nii, nagu planeeringust tuleneb. Kuigi omaniku õigust kinnisasja kasutada kitsendatakse tuntavalt,  peab ta nende kitsendustega leppima hüvitust saamata. Vastavalt AÕS § 141 lõikele 2 võib seadusjärgset avalik-õiguslikku kitsendust muuta või lõpetada üksnes seaduses sätestatud juhtudel.

Varjavaid mõjutusi nagu valguse ja vaate varjamine, tuleb avalikul võimul ehitamise reguleerimisel silmas pidada ning kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega võimalust mööda vältida.

Riigikohus leiab, et tiheasustusalal asuvate naaberkinnisasjade omanike vahelised huvikonfliktid seoses ehitamisega peab esimeses astmes lahendama detailplaneering, arvestades naaberkinnistul asuvate korterite omanike õiguste ja huvidega. Nii kujad (ehitiste vahelised lubatud kaugused) kui ka lubatud ehituskõrgus tuleb detailplaneeringus sätestada, sest varjavate mõjutuste intensiivsus sõltub esmajoones naaberhoone kaugusest ja kõrgusest.[10]

Siiski ei määra detailplaneering täpselt kindlaks, milline hoone kinnistule ehitatakse, sest ehitise täpsed omadused (sh täpsustatud omandikitsendused) määrab ehitise projekt. Kui detailplaneeringuga kehtestatud ehitusõiguse piires on võimalikud erinevad lahendused, peab kohalik omavalitsus ehitusloa andmisel kontrollima, et ehitusloaga aktsepteeritav projekt arvestaks nii kõigi puudutatud isikute õigusi ja huve kui ka avalikke huve. [11]

Riigikohus on rõhutanud, et ehitusloa adressaadil ei saa tekkida ehitusloa vaidlustamise tähtaja jooksul ega ka ehitusloa vaidlustamiseks algatatud kohtumenetluse vältel õiguspärast ootust, et ehitusluba jääb kehtima.[12] Ehitusloa tühistamist ei takista ehitise valmimine ega ka ehitisele kasutusloa andmine.[13]

Tiheasustusalale ehitamine toob tavaliselt kaasa naaberkinnistute omanike õiguste ja huvide põrkumise, sest ühe kinnisasja kasutamine piirab naabri võimalusi oma maatüki kasutamisel (näiteks valguse ja vaate piiramise tulemusel).

Ehitusloa andmisel ei saa aga olla takistuseks igasugune naabri vara väärtuse vähenemine uue ehitise tõttu sest naabri omandiõigus ei ole piiramatu. Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga, sobib ümbrusse ning on muidu õiguspärane.[14]

Riigikohus on kinnitanud, et ehitisega põhjustatud varjav mõjutus võib osutuda keelatud mõjutuseks ja leiab õigusliku kaitse ainult siis kui ta

• esiteks kahjustab teise isiku omandiõigust ning
• teiseks ehitis ei ole kooskõlas ehitamist reguleerivate normide ja nõuetega.[15]

I. Pilvingu arvates on avalikul õigusel varjavate mõjutuste puhul naabrite omandiõiguste piiritlemisel määrav roll st varjav ehitis peab olema vastuolus ehitusõiguse normidega.[16]

Isiklikult pooldan Riigikohtu seisukohta, et riik ja omavalitsused ei tohi võimaldada omandiõiguse teostamisel kahjustada piiramatult teiste isikute ja avalikke huve (PS § 19 lg 2 ja § 32 lg 2 kolmas lause).[17]

Järelikult peaks olema ka teoreetiline võimalus eraõiguslikult, suure rikkumise tuvastamisel, näiteks detailplaneering kui avalik-õigusliku kitsendus, tagasi pöörata.

Järgmistes osades räägin valguse ja vaate varjamisest edasi.

---

[1] Raul Narits. „Õiguse entsüklopeedia“ Tallinn, 2004, lk 109.

[2] Marcus Tullius Cicero (106. a eKr – 43. a eKr), Rooma vabariigi riigimees ning olulisemaid kohtuoraatoreid

[3] I. Kull. Hea usu põhimõte lepinguõiguses ja selle kohaldamise kohtupraktikast. Riigikohus. 2001. Lahendid ja kommentaarid. Tallinn, Juura Õigusteabe AS, 2002, lk 1161.

[4] 3-2-1-33-05 p 13. – RT III 2005, 14, 138.

[5] Tsiviilseadustiku üldosa seadus. 27. märts. 2002. RT I 2002, 35, 216; RT I 2010, 38, 231.

[6] Paul Varul., Irene Kull., Villu Kõve., Martin Käerdi. „Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne.“ Tallinn 2009, lk. 1170.

[7] Priidu Pärna. „Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne“ Tallinn, 2004, lk140.

[8] Ivo Pilving. „Haldusakti siduvus. Uurimus kehtiva haldusakti õiguslikust tähendusest rõhuasetusega avalik-õiguslikel lubadel.“ Tartu Ülikooli Kirjastus 2006, lk 212.

[9] Priidu Pärna. „Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne“ Tallinn, 2004, lk 270.

[10] 3-3-1-42-03 p. 19 – RT III 2003, 23, 229.

[11] 3-3-1-42-03 p. 16 – RT III 2003, 23, 229.

[12] 3-3-1-25-02 p. 24 – RT III 2002, 15, 172.

[13] 3-3-1-42-03 p. 14 – RT III 2003, 23, 229.

[14] 3-3-1-42-03 p. 16 – RT III 2003, 23, 229.

[15] 3-3-1-42-03 p. 18 – RT III 2003, 23, 229.

[16] Ivo Pilving. Osutatud töö, lk 214.

[17] 3-3-1-42-03 p. 16 – RT III 2003, 23, 229

Ehitise varjavad mõjutused

Naabruses asuvate kruntide omanike maakasutusest tulenevad tülid leidsid aset juba Vana-Roomas. Ka Eesti Vabariigi kohtud on ehitamisega seoses lahanud valguse ja vaate varjamisest tulenenud küsimusi. Kinnisasja omanike vahel tekivad tavaliselt huvide konfliktid, kui pooled püüavad teostada täielikku õiguslikku võimu kinnisasja üle, unustades, et keegi ei või suhtuda oma õiguste realiseerimisse selliselt, nagu oleks ta ainuke õigusi omav isik maailmas.

Eraõigus ja avalik-õigus on ehitamise valdkonnas põimunud. Riigikohtu tsiviilkolleegium on selgitanud, et naaberkinnisasjadelt tulenevaid mõjutusi ja naabritevahelisi suhteid seoses kinnisasjadele ehitamisega reguleeritakse nii avaliku kui ka eraõigusega. Eraõiguslikult on suhete sisustamisel tähtis asjaõigusseadusest tulenev omandi kaitse ning naabrusõiguste regulatsioon ja avalik-õiguslikult reguleerivad ehitamisega seotud naabrusõigusi esmajoones planeerimisseadus (edaspidi PlanS) ja ehitusseadus (edaspidi EhS). Samas on nii eraõigusliku kui avalik-õigusliku regulatsiooni eesmärgiks tagada naaberkinnisasjade omanike tasakaalustatud õigused kui ka avalikud huvid[1].

Ühinen I. Pilvingu arvamusega, mis tuleneb Riigikohtu tsiviilkolleegiumi põhjendustest, et naabritevaheliste suhete eraõiguslik korraldus peab arvestama avalike huvidega ning avalik-õiguslik normistik peab kaitsma omakorda kinnistuomaniku ja tema naabri õigusi[2].

Ei ole just tavaline, et hoonele ja hoonest on ühtemoodi vaba vaade

AÕS §-st 89 tulenevalt saab negatoornõuet esitada nii materiaalsete kui mõtteliste mõjutuste korral, mis piiravad asja kasutamist. Materiaalseteks mõjutusteks võivad olla tahked- või vedelad ained, muuhulgas näiteks võõrale kinnisasjale ladustatud prügi, keeluvastased reklaamlehed postkastis, naaberkinnistult valguv solk. Mittekehalisteks mõjutusteks võivad olla suits, lõhn, müra jne. Mõttelised mõjutused mõjuvad inimtunnetele (rikutud vaade).

Riigikohus on oma lahendis 3-3-1-42-03 punktis 16 märkinud, et „Tiheasustusalale ehitamisel on tavaline, et omavahel põrkuvad naaberkinnistute omanike õigused ja huvid. On paratamatu, et ühe kinnisasja intensiivne kasutamine võib piirata naabri võimalusi oma maatüki kasutamisel“[3].

AÕS[4] § 89 lg 1 kohaselt võib omanik vaidlustada kõik võõralt kinnistult ülekanduvad omandiõigust kahjustavad mõjutused sh positiivsed ja negatiivsed mõjutused, kui seadusest või tehingust ei tulene talumiskohustust. Kas mõjutus on kinnistuomanikule kasulik või kahjulik, ei oma positiivse või negatiivse mõju eristamisel tähtsust

1.     Positiivsete mõjudena vaadeldakse kinnistule kanduvat täiendav ainet või energiat.
2.      Negatiivsete mõjudena käsitletakse aine või energia vaba leviku takistamist kinnistule ja ehitiste[5] varjavad mõjutused on negatiivsed mõjutused.

Näiteks takistatakse kinnisasjale valguskiirguse levikut või varjatakse vaadet st piiratakse omandi vaba kasutamist, mis on põhiseaduslikult kaitstud.

PS § 32 lg 2 esimene lause annab õiguse omanikule enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Riigikohtu halduskolleegium on asunud seisukohale, et AÕS §-d 143 ja 144 (mõlemal juhul peab kahju olema suurem, kui mõjutuse kõrvaldamise kulud) täpsustavad sätet § 89, kuid ei reguleeri nn negatiivsete, s.h varjavate mõjutuste lubatavust[6]. Negatiivsete mõjutuste korral, mil kinnisasi jääb ilma valgusest ja väljavaatest, kohaldatakse otse §-i 89[7].

Omanik võib nõuda vastavalt AÕS §-le 89 lg 1 ehitisega põhjustatud varjavate mõjutuste lõpetamist, kui tegemist on keelatud mõjutustega.

Tasub silmas pidada, et keelatud mõjutuseks muutub mõjutus siis kui on täidetud kaks eeldust: 

1.       kahjustatakse teise isiku omandiõigust ja
2.       ehitis ei ole kooskõlas ehitamist reguleerivate normide ja nõuetega[8].

Sellest tulenevalt lahendatakse keelatud mõjutustest tulenevaid vaidlusi nii eraõiguslike- (kahjustatakse isiku omandiõigust) kui ka avalik-õiguslikke normidega (ehitamist reguleerivad normid ja nõuded).

Järgmistes osades vaatlen lähemalt kahte ehitiste varjavat mõjutust, mida saab negatoornõudega kaitsta: valguse ja vaate varjamist.

---

[1] 3-2-1-33-05 p 10 – RT III 2005, 14, 138

[2] Ivo Pilving. „Haldusakti siduvus. Uurimus kehtiva haldusakti õiguslikust tähendusest rõhuasetusega avalik-õiguslikel lubadel.“ Tartu Ülikooli Kirjastus 2006, lk 209.

[3] 3-3-1-25-02 – RT III 2002, 15, 172.

[4] Asjaõigusseadus. Vastu võetud 09.06.1993 RT I 1993, 39, 590; RT I, 06.12.2010, 1.

[5] Ehitusseaduse § 2 lg 1 defineerib ehitise, kui aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asja, kusjuures ehitised jagunevad hooneteks ja rajatisteks.

[6] 3-3-1-42-03 p 17 – RT III 2003, 23, 229.

[7] Priidu Pärna. „Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne“ Tallinn, 2004, lk 271.

[8] Margit Vutt. „Eraõiguse normide rakendamine Riigikohtu halduskolleegiumi praktikas“ 2006, lk 14. Arvutivõrgus.