Ehitamine, mida valida: eelprojekt, põhiprojekt, tööprojekt

Ehitusloa põhieesmärk on ennetada ehitusnormide või planeeringutega vastuolus olevate hoonete ehitamist.
Ehitusloa taotlemiseks sobiv ehitusprojekt eelprojekti staadiumis ei sobi ehitamiseks.

Onninen Express lao- ja müügihoone Jõhvis projekt ja ehitus VMT Ehitus AS

Ehitamisele esitatavad põhinõuded

Ehitusseadus (RT I 2002, 47, 297, jõustunud 01.01.2003, edaspidi EhS) määrab §-s 12, ehitamisele esitatavad põhinõuded:

-tähtsamaks nõudeks on, et ehitada tuleb vastavalt ehitusprojektile (välja arvatud käesolevas EhS-s ettenähtud juhtudel väikeehitise ehitamise korral)

- tuleb vältida ehitamise kahjulikke mõjusid naaberehitisele, ümbrusele ja teistele isikutele

- peab olema ehitusluba

-ehitada võib ehitusettevõtja, kes vastab EhS §-s 41 sätestatud nõuetele. Erandina ei pea ehitama ehitusettevõtja, kui tegemist on enda tarbeks ehitamisega ja tegemist on üksikelamu, suvila, aiamaja, taluhoone ja väikeehitisega (väikeehitist defineerib EhS § 15).

Seega on ehitamisele esitatav põhinõue: ehitada tuleb vastavalt ehitusprojektile.

Mis on ehitusprojekt?

Ehitusseaduse § 18 defineerib ehitusprojekti kui ehitise või selle osa ehitamiseks ja kasutamiseks vajalike dokumentide kogumit, mis koosneb sh tehnilistest joonistest, seletuskirjast, hooldusjuhendist jne. Ehitusprojekt ei ole lihtsalt dokumentide kogum vaid peab olema koostatud selliselt, et selle järgi ehitatav ehitis (ehitis on aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi, mis jaguneb hooneks ja rajatiseks) vastaks EhS §-s 3 sätestatud nõuetele ning koostamisel tuleb lisaks arvesse võtta geodeetilisele süsteemile esitatavaid nõudeid avaliku teabe seaduse (edaspidi AvTS) tähenduses.

Ehitusprojekt on üldmõiste. Projekt koosneb erinevatest staadiumitest: eelprojekt (edaspidi EP), põhiprojekt (edaspidi PP) ja tööprojekt (edaspidi TP), mis tagavad detailsuse ja ulatuse.

Projekti funktsioonid toob välja EhS § 18, mis sätestab, et ehitusprojekt peab võimaldama selle järgi: ehitusluba väljastada, ehitada, ehitist kasutada ja hooldada, kontrollida ehitamise vastavust ehitusprojektile, kontrollida ehitise vastavust õigusaktides kehtestatud nõuetele.

Lisaks peab ehitusprojekt olema (välja arvatud väikeehitise puhul) koostatud või kontrollitud EhS §-s 47 nimetatud projekteerimises pädeva vastutava spetsialisti poolt või kontrollitud käesoleva seaduse §-s 47 nimetatud ehitusprojektide ekspertiiside tegemises pädeva vastutava spetsialisti poolt.

Nõuded ehitusprojektile (edaspidi NEP) on kehtestatud määrusena (EhS § 18 lõike 5 ja § 23 lõike 10 alusel), majandus- ja kommunikatsiooniministri poolt (jõustunud 25.09.2010.a).

Ehitusprojekt peab võimaldama selle järgi ehitusluba väljastada.

Selleks piisab täielikult eelprojekti staadiumist. „Nõuded ehitusprojektile“ § 16 annab reegli, et ehitusloa taotlemiseks esitatavale ehitusprojektile hinnangut andes lähtutakse üksnes EP mahust, olenemata loa taotleja esitatud ehitusprojekti staadiumist. 
See on loogiline ja õige lähenemine, sest projekt on otstarbekas viia kooskõlastuste ringile võimalikult varases staadiumis. Nii saab vältida  olukorda, kus töö on arendatud välja eelprojektist järgnevatesse staadiumitesse ja siis selgub ehitusloa taotlemise protsessis ebameeldiva üllatusena muudatuste sisseviimise vajadus. Eelprojekti muutmine ei ole nii kulukas kui teha seda põhi- või tööprojekti staadiumis. Kui on soov hoida kulutusi kokku,tuleks tutvustada oma plaane kohalikus omavalitsuses veel varem, juba eskiisi staadiumis.

Flint Kaubandus OÜ -  kauplus-ladu-hooldekeskus projekt ja ehitus VMT Ehitus AS

Ehitusprojekt peab võimaldama selle järgi ehitada.

Ehitusseadus ei too konkreetselt välja milline ehitusprojekti staadium võimaldab ehitada. Võtame appi määruse nõuded ehitusprojektile ja vaatame mis seal kirjas on. NEP § 12 määratleb, et TP on see ehitusprojekti staadium, kus täpsustatakse eelprojektis ja põhiprojektis toodud lahendusi selliselt, et oleks võimalik ehitis terviklikult valmis ehitada. Tööprojektis sisalduv tehniline informatsioon ja ehitise kvaliteedi kirjeldus peab olema esitatud mahus, mis võimaldab teostada ehitustöid ning monteerida ja seadistada seadmeid. Tööprojekti joonised peavad olema koostatud nii, et neid oleks ehitusplatsil võimalikult mugav kasutada ehitustööde läbiviimise alusmaterjalina.

Ei ole kahtlust, et TP staadium võimaldab ehitada. 

Kas sama võimaldavad ka EP ja PP staadiumid? 
Kontrollime seda ehitusprojekti ühe funktsiooni peal, mis sätestab, et ehitusprojekt peab võimaldada kontrollida ehitamise vastavust ehitusprojektile.

„Nõuded ehitusprojektile“  § 10 defineerib, et eelprojekti staadiumis üksnes analüüsitakse tehniliste ja arhitektuursete lahenduste ökonoomsust ja tehniliste lahenduste sobivust ehk EP ei määrata midagi lõplikult kindlaks. Projekteerimise järgmistes staadiumides (PP ja TP) on tarindite osas võimalikud muudatused k.a teised lahendused. Eelprojektist ei maksa sh oodata ja otsida konkreetseid ehitusmaterjale, müüri paksust, betooni tugevusklassi, -armeerimist, terasprofiilide või ka puitelementide ristlõikeid jne. Saame määrata üksnes orienteeruva ehitusmaksumuse (NEP § 10), sest kõik on alles lahtine, üheselt ja selgelt määratlemata (seda teeb PP, vt NEP § 11).

Kui tahaksime kontrollida et ehitamine on läbi viidud vastavuses eelprojektile, oleks see väga keeruline, kui mitte võimatu. Eelprojektis toodud lahendus, et hoone kandekarkassiks on mõeldud teraskarkass ei tähenda seda, etoleksid määratud terasdetailide, -toodete ristlõiked. Raudbetoonist kandekarkassi puhul on ka mõttetu oodata, otsida, loota, et EP määraks betooni tugevusklassi, täpsustaks armeeringu jne. See ei ole EP ülesanne. Eelnevat kokku võttest peame meele pidama, et eelprojekt jätab alati nii öelda "otsad lahti", jättes võimaluse erinevatele lahendustele.

Järelikult eelprojekti alusel me ehitamise vastavust ehitusprojektile kontrollida ei saa. Staadium EP ei anna piisavalt täpseid lahendusi (ja see ei olegi tema ülesanne), mille alusel saaksime olla veendunud – ehitatud on just nii nagu projektis mõeldud.

Selleks, et saaksime kontrollida ehitamise vastavust ehitusprojektile, peame täpsustama kontrollitavad tooted, materjalid, lahendused, sõlmed jne. See tähendab, peame lahendusi edasi arendama,mis on juba järgmine ehitusprojekti staadium: PP või  TP.

Põhiprojektis arendatakse edasi eelprojektis toodud lahendusi ja esitatakse arhitektuurilised-, tehnilised lahendused ning kõik olulised tehnilised nõuded ehitustoodetele, ehitisele ja selle osadele. Kui EP staadiumis üksnes analüüsiti tehniliste ja arhitektuursete lahenduste ökonoomsust ja tehniliste lahenduste sobivust siis PP-s on arhitektuursete ja tehniliste parameetrite kirjeldus esitatud jooniste ja tehniliste kirjelduste kogumina sellisel tasemel, mis annab selged ja üheselt mõistetavad tehnilised lahendused (NEP §11).

Kui eelprojekt võimaldab määrata üksnes orienteeruvat ehitusmaksumust (NEP § 10), siis põhiprojektis sisalduv tehniline informatsioon ja ehitise kvaliteedi kirjeldus võimaldab viia läbi ehitushanget ja koostada ehitamiseks hinnapakkumist (NEP § 11).

Kokkuvõtvalt leiab eelprojektis kajastatu edasi arendamist põhiprojektis ja täpsustatakse tööprojektis sellise mahuni, mis võimaldab täpsustada ehitusmaksumust, teostada ehitustöid ning monteerida ja seadistada seadmeid. Eelprojekti põhiülesandeks on olla ehitusloa taotluse alus ja lähteülesanne järgmistele ehitusprojekti staadiumitele.

Lihtsustatult võib öelda, et ehitamine on lubatud reeglina TP staadiumis koostatud ehitusprojekti aluseks võttes, kuid erandina ka PP alusel. Kõik oleneb ehituskonstruktsioonide keerukusest ja sellest kas piisab tüüpsõlmedest, -lahendustest jne. 

Näiteks raudbetoonkonstruktsiooni puhul ei tohiks ehitada, kui ei ole projektis kindlaks määratud armatuur, kus ta täpselt paikneb, millised on ülekatted – järelikult on vajalik tööprojekti staadium. 

Lihtsama ehitise puhul, kus ei ole vajadust kõiki sõlmi  projektis lõpuni läbi lahendada, on ilmselt lubatud ehitada ka põhiprojekti baasil. Sellisel juhul peab piisama põhiprojektis esitatavatest olulistest sõlmede (sh sokkel, räästas, nurgad, avaküljed vms) põhimõttelistest tüüplahendustest.

Kindlasti ei sobi ehitamiseks aga eelprojekti staadium.