Ehitise varjavad mõjutused 3 ehk millal võib omanik nõuda valguse ja vaate varjamise lõpetamist vastavalt asjaõigusseaduse § 89-le

Omanik ei või nõuda valguse ja vaate varjamise lõpetamist vastavalt AÕS § 89-le st. negatoornõue on välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma.

Omanik võib negatoornõudega nõuda varjavate mõjutuste lõpetamist, kui

• tegemist on keelatud mõjutustega st varjav mõjutus kahjustab esiteks teise isiku omandiõigust ja
• teiseks ei ole ehitis kooskõlas ehitamist reguleerivate normide ja nõuetega.

Madurodam, Holland

DETAILPLANEERING: VALGUSE JA VAATE VARJAMINE

Konfliktid naabrite vahel tulevad valdavalt esile tiheasustusalal. Järelikult tuleb juba detailplaneeringu kehtestamisel, vastavalt Planeerimisseaduse §-le 9 määrata krundi ehitusõigus, hoonestusala (krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega lubatud hooneid), haljastuse põhimõtted, kujad, tehnovõrkud ja –rajatised,  hoone olulisemad arhitektuurinõuded, servituutide vajadus jne.

Riigikohus on selgitanud, et naaber peab taluma ehitise rajamist, kui rajamine on lubatud planeeringuga, sobib ümbrusse ning on ka muidu õiguspärane.[1]

Näiteks on Riigikohtus väljendanud seisukohta, et väikesemõõduliste suvilate ja väikeaedade piirkonda ei sobi juurdeehitus, mis on oluliselt suurem kui ülejäänud suvilad ja varjab valguse taimede kasvatamiseks mõeldud aiamaal.[2]

Kui detailplaneering ei ole tühine (haldusmenetluse seadus[3] § 63 toodud alustel), kehtib ta hoolimata võimalikust õigusvastasusest,[4] olles kõigile täitmiseks kohustuslik.

Asjaosalised, kes ei ole planeeringut vaidlustanud, ei saa ehitusloa üle käivas vaidluses nõuda naabrilt planeeringuga lubatud 4-korruselise hoone asemel 3-korruselise hoone ehitamist, isegi kui 4-korruselise hoone ehitamine ei pruugi tagada piisavat valgustust naaberkinnistul. Planeeringu kehtivuse kaitse on vajalik õiguskindluse huvides.[5]

Siiski ei välista detailplaneeringu puudumine alati ehitamist, sest ehitustingimused võib väljastada kohalik omavalitsus ka detailplaneeringuta.

Näiteks,

• kui linnades ja alevites soovitakse rajada üksikelamu-, suvila-, aiamaja kõrvalhoone või kuni 20 m2 ehitusaluse pindalaga väikehoone (PlanS § 3 lg 2).
• Kohalik omavalitsus võib lubada ka ilma detailplaneeringut koostamata tootmisettevõtte krundil olemasoleva tootmishoone laiendamist, olemasoleva hoonestuse vahele jäävale ühele krundile üksikelamu või korterelamu püstitamist (PlanS § 9 lg 10). Sellisel juhul on kohustus järgida piirkonna hoonestuslaadi, planeerimispõhimõtteid ning vajalik naaberkinnisasja omanike kirjalik nõusolek või naaberkinnisasja omanike seisukohtadega arvestamine.

Järelikult on valguse varjamine lubatud, kui ta tuleneb kehtivast detailplaneeringust. Detailplaneeringut on võimalik vaidlustada, kui ta ei arvesta olemasolevat keskkonda, hoonestust ja antud piirkonna eripära.

Madurodam, Holland

EHITUSLUBA JA VALGUSE VARJAMINE

Teame nüüd põhimõtet, et asjaosalised, kes pole planeeringut vaidlustanud, ei saa esitada ehitusloa üle käivas vaidluses vastuväiteid detailplaneeringu lahendustele.

Samas leiab Riigikohus, et planeerimismenetluses mitteosalenud isikud ei ole jäetud täielikult ilma õigusest kohtus ehitusluba vaidlustada. See tuleneb asjaolust, et alles ehitusprojekt määrab täpselt kindlaks, milline hoone kinnistule ehitatakse. Kui detailplaneeringuga kehtestatud ehitusõiguse piires on võimalikud erinevad lahendused, on kohalik omavalitsus kohustatud ehitusloa andmisel kontrollima, et ehitusloaga heaks kiidetud projekt arvestaks tasakaalustatult kõigi puudutatud isikute õigusi ja huve, k.a avalikud huvid.[6] Ehitusluba ei tohi anda, kui see põhjustab naabrile ebaõiglaselt suurt kahju.[7]

Riigikohtu halduskolleegium on rõhutanud, et ehitusloa andmise menetlus ei ole tarbetu bürokraatlik asjaajamine ja projekti nõuetekohasuse eest ei lasu vastutus ainuüksi arhitektil. Ehitusloa menetluse eesmärk on sisuline kontroll ehitusnormidest ja -nõuetest kinnipidamise üle ning huvikonfliktide lahendamine. Uurimisprintsiibi kohaselt peab pädev asutus omal initsiatiivil selgitama välja otsustamiseks vajalikud asjaolud ja kui kohalik omavalitsus jätab kontrollimata ehitusprojekti sisulise nõuetekohasuse, sh kooskõla naabri õigustega, rikutakse haldusmenetluses kehtivat uurimisprintsiipi.[8]

Järelikult saab valguse ja vaate varjamine olla aluseks ehitusloa andmisest keeldumisel (ka lammutamisettekirjutuse tegemisel), kui sellise diskretsiooniotsuse langetamist tingib muuhulgas naabri õigusi ja huvide arvestamine.[9]

I. Pilving on seisukohal, et ehitusloal on varjavate mõjude suhtes määrav tähendus ehk naaber ei saa keelata hoone püstitamist põhjendusel, et see varjab tema valguse, kui ehitis vastab ehitusloa tingimustele. Samas on ehitamise või ehitise kasutamise vastu suunatud negatoornõue (ka tsiviilõiguslik kahjunõue) võimalik, kui ehitusloa reguleerimisese on piiratud avalik-õiguslikult.[10]

Pilvingu arvates ei saa üldkohus negatoorhagi läbivaatamisel ehitusloast mööda minna. Kohus ei tohi asuda uuesti subsummeerima, tõlgendama ja sisustama avalik-õiguslikke üldnorme üksikjuhtumil, mille kohta on pädev täitevvõim juba otsuse teinud.[11]

Riigikohtu halduskolleegium pidas oma varasemas praktikas ehitusloa tühistamist pärast ehitise valmimist (sh ka pärast ehitisele kasutusloa andmist) võimalikuks, kuid 20. oktoobri 2005. a otsuses asjas nr 3-3-1-33-05 asus kolleegium seisukohale, et pärast ehitise valmimist on ehitusloa kehtivus lõppenud ja ehitusloa tühistamine kohtu poolt ei ole enam võimalik.[12]

Riigikohus selgitas, et valminud ehitise vastavuse ehitisele ettenähtud nõuetele kinnitab ehitise kasutusluba, mis enamikel juhtudest fikseerib ehitise valmimise kui juriidilise fakti. Ehitusloa õiguslik toime ammendub seetõttu ehitisele kasutusloa väljastamisega. Pärast ehitisele kasutusloa andmist ei ole võimalik ehitise nõuetelevastavust vaidlustada ehitusloa peale protesti või tühistamiskaebuse esitamise teel. Samuti ei ole haldusorganil enam võimalik ehitusluba kehtetuks tunnistada. Vastava põhjendatud huvi olemasolu korral on võimalik ehitusloa õigusvastasuse tuvastamise taotlemine.[13]

Hollandi tuulik

Eeltoodust tuleneb, et selleks, et vaidlustada halduskohtus juba valminud ehitise õiguspärasust, millele on antud kasutusluba, tuleb esitada kaebus ehitise kasutusloa tühistamiseks. Samuti on haldusorganil võimalik tunnistada kehtetuks õigusvastasele ehitisele antud kasutusluba. Kasutusloa tühistamise korral tuleb haldusorganil teha isikule ettekirjutus õiguspärase olukorra saavutamiseks, mis võib tähendada ka ehitise ümberehitamist või isegi lammutamist. [14]

Riigikohtu otsuse 3-3-1-63-10 suhtes jäi Riigikohtunik Jüri Põllu eriarvamusele (millega ühines riigikohtunik Harri Salmann). Põllu ei nõustunud kolleegiumi otsuse seisukohaga, et ehitusluba kehtib kuni ehitisele kasutusloa andmiseni ja kaotab kehtivuse pärast kasutusloa andmist. Põllu arvates ei kaota ehitusluba ehitisele kasutusloa andmisel kehtivust, sest EhS § 25 lg-d 1 ja 2[15] on erinormiks HMS § 61 lg 2 suhtes, sätestades, et ehitusluba on tähtajatu.[16]

1. Järelikult määrab ehitusprojekt täpselt kindlaks, milline hoone kinnistule ehitatakse.
2. Ehitusloa andmise staadiumis on kohalikul omavalitsusel võimalus ja kohustus hinnata kas valguse ja vaate varjamine kui ehitise varjav mõjutus osutub keelatud mõjutuseks,  mis leiab õigusliku kaitse.
3. Kaitse tagamise eelduseks on teise isiku omandiõiguse kahjustamine ning ehitise mittevastavus ehitamist reguleerivate normide ja nõuetega.

---

[1] 3-3-1-42-03 p. 16 – RT III 2003, 23, 229.

[2] 3-3-1-64-02 p. 17 – RT III 2002, 35, 377.

[3] Edaspidi HMS. Haldusmenetluse seadus. Vastu võetud 06.06.2001.RT I 2001, 58, 354; RT I 2009, 27, 164.

[4] HMS § 63 lõike 1 alusel on tühine haldusakt  kehtetu algusest peale

[5] 3-3-1-42-03 p. 20 – RT III 2003, 23, 229.

[6] 3-3-1-42-03 p. 21 – RT III 2003, 23, 229.

[7] 3-3-1-64-02 p. 16 – RT III 2002, 35, 377.

[8] 3-3-1-42-03 p. 36 – RT III 2003, 23, 229.

[9] 3-3-1-42-03 p. 37 – RT III 2003, 23, 229.

[10] Ivo Pilving. „Haldusakti siduvus. Uurimus kehtiva haldusakti õiguslikust tähendusest rõhuasetusega avalik-õiguslikel lubadel.“ Tartu Ülikooli Kirjastus 2006, lk 224

[11] Ivo Pilving. Osutatud töö, lk 215.

[12] 3-3-1-63-10 p. 16 – http://www.riigikohus.ee/?id=11&tekst=222529691      

[13] 3-3-1-63-10 p. 19 – http://www.riigikohus.ee/?id=11&tekst=222529691      

[14] 3-3-1-63-10 p. 21 – http://www.riigikohus.ee/?id=11&tekst=222529691      

[15] Põllu arvates saab ehitusseaduse eelnõu menetlemise materjalidest teha järelduse, et eelnõu menetlemisel loobuti taotluslikult ja teadlikult sellise regulatsioonist kehtestamisest, mille järgi ehitusluba kaotab kasutusloa saamisel kehtivuse.

[16] 3-3-1-63-10e – http://www.riigikohus.ee/?id=11&tekst=222529693