Ehitise varjavad mõjutused

Naabruses asuvate kruntide omanike maakasutusest tulenevad tülid leidsid aset juba Vana-Roomas. Ka Eesti Vabariigi kohtud on ehitamisega seoses lahanud valguse ja vaate varjamisest tulenenud küsimusi. Kinnisasja omanike vahel tekivad tavaliselt huvide konfliktid, kui pooled püüavad teostada täielikku õiguslikku võimu kinnisasja üle, unustades, et keegi ei või suhtuda oma õiguste realiseerimisse selliselt, nagu oleks ta ainuke õigusi omav isik maailmas.

Eraõigus ja avalik-õigus on ehitamise valdkonnas põimunud. Riigikohtu tsiviilkolleegium on selgitanud, et naaberkinnisasjadelt tulenevaid mõjutusi ja naabritevahelisi suhteid seoses kinnisasjadele ehitamisega reguleeritakse nii avaliku kui ka eraõigusega. Eraõiguslikult on suhete sisustamisel tähtis asjaõigusseadusest tulenev omandi kaitse ning naabrusõiguste regulatsioon ja avalik-õiguslikult reguleerivad ehitamisega seotud naabrusõigusi esmajoones planeerimisseadus (edaspidi PlanS) ja ehitusseadus (edaspidi EhS). Samas on nii eraõigusliku kui avalik-õigusliku regulatsiooni eesmärgiks tagada naaberkinnisasjade omanike tasakaalustatud õigused kui ka avalikud huvid[1].

Ühinen I. Pilvingu arvamusega, mis tuleneb Riigikohtu tsiviilkolleegiumi põhjendustest, et naabritevaheliste suhete eraõiguslik korraldus peab arvestama avalike huvidega ning avalik-õiguslik normistik peab kaitsma omakorda kinnistuomaniku ja tema naabri õigusi[2].

Ei ole just tavaline, et hoonele ja hoonest on ühtemoodi vaba vaade

AÕS §-st 89 tulenevalt saab negatoornõuet esitada nii materiaalsete kui mõtteliste mõjutuste korral, mis piiravad asja kasutamist. Materiaalseteks mõjutusteks võivad olla tahked- või vedelad ained, muuhulgas näiteks võõrale kinnisasjale ladustatud prügi, keeluvastased reklaamlehed postkastis, naaberkinnistult valguv solk. Mittekehalisteks mõjutusteks võivad olla suits, lõhn, müra jne. Mõttelised mõjutused mõjuvad inimtunnetele (rikutud vaade).

Riigikohus on oma lahendis 3-3-1-42-03 punktis 16 märkinud, et „Tiheasustusalale ehitamisel on tavaline, et omavahel põrkuvad naaberkinnistute omanike õigused ja huvid. On paratamatu, et ühe kinnisasja intensiivne kasutamine võib piirata naabri võimalusi oma maatüki kasutamisel“[3].

AÕS[4] § 89 lg 1 kohaselt võib omanik vaidlustada kõik võõralt kinnistult ülekanduvad omandiõigust kahjustavad mõjutused sh positiivsed ja negatiivsed mõjutused, kui seadusest või tehingust ei tulene talumiskohustust. Kas mõjutus on kinnistuomanikule kasulik või kahjulik, ei oma positiivse või negatiivse mõju eristamisel tähtsust

1.     Positiivsete mõjudena vaadeldakse kinnistule kanduvat täiendav ainet või energiat.
2.      Negatiivsete mõjudena käsitletakse aine või energia vaba leviku takistamist kinnistule ja ehitiste[5] varjavad mõjutused on negatiivsed mõjutused.

Näiteks takistatakse kinnisasjale valguskiirguse levikut või varjatakse vaadet st piiratakse omandi vaba kasutamist, mis on põhiseaduslikult kaitstud.

PS § 32 lg 2 esimene lause annab õiguse omanikule enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Riigikohtu halduskolleegium on asunud seisukohale, et AÕS §-d 143 ja 144 (mõlemal juhul peab kahju olema suurem, kui mõjutuse kõrvaldamise kulud) täpsustavad sätet § 89, kuid ei reguleeri nn negatiivsete, s.h varjavate mõjutuste lubatavust[6]. Negatiivsete mõjutuste korral, mil kinnisasi jääb ilma valgusest ja väljavaatest, kohaldatakse otse §-i 89[7].

Omanik võib nõuda vastavalt AÕS §-le 89 lg 1 ehitisega põhjustatud varjavate mõjutuste lõpetamist, kui tegemist on keelatud mõjutustega.

Tasub silmas pidada, et keelatud mõjutuseks muutub mõjutus siis kui on täidetud kaks eeldust: 

1.       kahjustatakse teise isiku omandiõigust ja
2.       ehitis ei ole kooskõlas ehitamist reguleerivate normide ja nõuetega[8].

Sellest tulenevalt lahendatakse keelatud mõjutustest tulenevaid vaidlusi nii eraõiguslike- (kahjustatakse isiku omandiõigust) kui ka avalik-õiguslikke normidega (ehitamist reguleerivad normid ja nõuded).

Järgmistes osades vaatlen lähemalt kahte ehitiste varjavat mõjutust, mida saab negatoornõudega kaitsta: valguse ja vaate varjamist.

---

[1] 3-2-1-33-05 p 10 – RT III 2005, 14, 138

[2] Ivo Pilving. „Haldusakti siduvus. Uurimus kehtiva haldusakti õiguslikust tähendusest rõhuasetusega avalik-õiguslikel lubadel.“ Tartu Ülikooli Kirjastus 2006, lk 209.

[3] 3-3-1-25-02 – RT III 2002, 15, 172.

[4] Asjaõigusseadus. Vastu võetud 09.06.1993 RT I 1993, 39, 590; RT I, 06.12.2010, 1.

[5] Ehitusseaduse § 2 lg 1 defineerib ehitise, kui aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asja, kusjuures ehitised jagunevad hooneteks ja rajatisteks.

[6] 3-3-1-42-03 p 17 – RT III 2003, 23, 229.

[7] Priidu Pärna. „Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne“ Tallinn, 2004, lk 271.

[8] Margit Vutt. „Eraõiguse normide rakendamine Riigikohtu halduskolleegiumi praktikas“ 2006, lk 14. Arvutivõrgus.