Ehitise varjavad mõjutused 2 ehk millal muutub ehitise varjav mõjutus õiguslikult kaitstuks

Võib öelda, et ehitise varjav mõjutus muutub õiguslikult kaitstuks, kui:

·         õigusnormi looja on pidanud vajalikuks omandi kasutamisõigust kaitsta teise ehitise varjava mõjutuse eest;

·         on vastuolu hea usu põhimõttega, mis keelab õiguste teostamise seadusvastasel viisil, samuti teise isiku huvide pahatahtliku kahjustamise ja kahju tekitamise (näiteks varjab rajatis teisele kinnisasjale langeva valguse);

·         varjav mõjutus, millega omandiõigust piiratakse, ei vasta proportsionaalsuse ehk mõõdupärasuse põhimõttele st kasutusõiguse piirangu abinõud ei ole sobivad, vajalikud ja proportsionaalsed kitsamas tähenduses;

·         varjav mõjutus on kehtestatud eraõigusliku- või avalik-õigusliku piiranguna

Pooldan seisukohta, et ideaalis ei tuleks valguse ja vaate varjamisel arvestada kahju hüvitamisel mitte ainult ehitise, korteri, kinnisasja jne väärtuse vähenemist vaid hüvitis peaks ka motiveerima potentsiaalseid kahju tekitajaid hoiduma edaspidi valguse ja vaate piiramisega kahju tekitamisest.

Madurodam, Holland

Asjaõigusseadus § 89 esimene lause annab reegli, mille kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist v.a talumiskohustuse ulatuses. See tähendab, et negatoorhagiga saab kohustada rikkujat tema kinnisasjalt lähtuvaid mõjutusi kõrvaldama (vaidlusaluseid ehitisi kõrvaldama, ümber ehitama), kui nimetatud hoonete ehitamisega on rikutud kinnisasja omaniku omandiõigust ja omanik ei pea sellist rikkumist taluma. Kui omanik on kohustatud rikkumist taluma,  on negatoorhagi rahuldamine välistatud.

ÕIGUSNORMI LOOJA ON PIDANUD VAJALIKUKS OMANDI KASUTAMISÕIGUST KAITSTA TEISE EHITISE VARJAVA MÕJUTUSE EEST

Valguse ja vaate varjamine saavad õigusliku kaitse kui õigusnormi looja on teinud valiku paljude eluliste asjaolude hulgast, kui kaitset vajava ja kinnistanud üldistatud kujul õigusnormi.[1]

AÕS § 68 lg 1 järgi on omand isiku täielik võim asja üle. Samas PS §-d 19 lg 2 ja 32 lg 2 kolmas lause ning AÕS § 68 lg 2 täpsustavad, et omaniku õigused võivad olla kitsendatud ja seda kas ainult seaduse või teiste isikute õigustega.

Eelpooltoodust ei tulene, et seadusandja on õigusloomes täielikult vaba tegutsema (näiteks lubab valguse varjamise täielikult või vastupidi).  Riik ei tohi takistada omandiõiguse teostamist ja teisest küljest ei saa riik lubada täielikku valguse ja vaate varjamist, sest isikul on õigus nõuda riigilt kaitset kolmandate isikute sekkumise eest tema põhiõigusesse. Järelikult ei saa omandiõigust valguse ja vaate varjamisega lõpmatuseni piirata ja vastupidi.

Lisaks peab seadusandja tahe peab olema kooskõlas nii Euroopa Liidu õiguse, põhiseaduse, rahvusvahelise õiguse üldtunnustatud põhimõtete kui ka loomuõigusega. Tsiteerides Cicero’t on rahva heaolu kõrgeim seadus.[2]

Näiteks võivad asjatundjad tõestada, et tänapäeva tingimustes ei pea eluruumid loomulikku valgust saama, sest kunstlik valgus kompenseerib selle kuid psühholoogiliselt on inimesed harjunud loomuliku valgusega. Seega peab seaduseandja arvestama ka elanikkonna harjumuste ja tavadega.

VASTUOLU HEA USU PÕHIMÕTTEGA

Hea usu ja õigluse põhimõtte rakendamisel tuleb igal konkreetsel juhul kaaluda, kas antud asjaoludel peavad pooled ka teise poole huvidega arvestama.[3]

Eraõiguses on tegemist võrdsete subjektidega ehk subjektide õiguste hindamisel ei saa eelistada üht teisele. Põhimõtteliselt on kõigil omanikel õigus oma kinnisasjaga õiguskorra piires vabalt toimida ehk üks omanik ei saa üldjuhul takistada teist omanikku rajamast oma maale ehitisi ja neid kasutamast. Siiski peavad omanikud arvestama vastastikku üksteise õigustega sellises ulatuses, mis on vajalik teiste omanike õiguste teostamiseks.[4]

Hea usu põhimõte kui üks eraõiguse põhimõte on otse sätestatud tsiviilseadustiku üldosa seaduse [5] (edaspidi TsÜS) § 138 lõikes 2. Heas usus käitumise kohustuse sätestamine seaduses annab võimaluse kaitsta põhiõigusi eraõiguslike vahenditega, tuginemata põhiseaduse sätetele.

Kohustus käituda heas usus omab kahte tähendust.

• Objektiivne – oluline käitumine mitte teadmine, kohaldatakse võlaõiguses;
• Subjektiivne - isiku teadmist teise isiku õigustest, kasutusel asjaõiguses.

 Järelikult peab kaaluma, millal on valguse varjamisel teise poole huvide arvestamine mõistlik ja millal on õigustatud oma huvide kaitse. Subjektiivse õiguse kasutamine valguse või vaate varjamisel on lubamatu, kui see on vastuolus hea usu põhimõtetega või heade kommetega.

Kui hinnata poolte käitumist hea usu põhimõttele tuginedes, võib kohus leida, et poolte käitumine (nt valguse ja vaate varjamisel) oli küll kooskõlas lepingu ja seadusega, kuid antud asjaoludel oli see põhjendamatu, teistele lepinguosalistele kahju tekitav ning ühiskonna poolt mitteaktsepteeritud tagajärgedega.[6]

Nõustun P. Pärna arvamusega, et hea usu põhimõttega vastuolev kahjustamine ja kahju tekitamine võib toimuda ka ehitise püstitamise tõttu, kui ehitis varjab teisele kinnisasjale langeva valguse ja vaate.[7]

Madurodam, Holland

ERA- JA AVALIK-ÕIGUSLIKUD OMANDIKITSENDUSED

Seadusjärgsed omandi kitsendused puudutavad käsutus- ja kasutusõigust. Kasutusõigust piiravad kitsendused on seotud valdavalt naabrusõigustega ehk omandiõiguse kasutamisega. Kitsenduste eesmärk on kaitsta nende isikute huve, kes teatud suhtes peavad end teisele omanikule allutama.

Seadusjärgsed omandi kitsendused jagunevad eraõiguslikeks ja avalik-õiguslikeks, vastavalt sellele, kelle kasuks on kitsendused seatud.

Ehitis põhjustab naabrile valdavalt vaadet või valgust varjavaid mõjutusi ja nende puhul ei ole seaduses tsiviilõiguslikku talumiskohustust sätestatud. 

Talumiskohustused võivad tuleneda avalikust õigusest st., et subjekti tegevus ei saa rikkuda naabri omandiõigust tsiviilõiguslikus suhtes, kui naabri omandiõigus on juba avalik-õiguslikult kitsendatud. Negatoornõude (ka kahjunõude) esitamise eeldus ei ole sellisel juhul täidetud ja AÕS § 89 lauses 3 viidatud talumiskohustus ei muutu aktuaalseks.[8]

Mulle meeldib ja pooldan seisukohta, et avalik-õiguslik kitsendus (näiteks detailplaneeringu näol) ei kaota ära omandist tulenevaid õigusi. Eraõiguslik nõudeõigus ei kao. Pigem saab avalik-õiguslikke norme kasutada eraõiguse normide sisustamisel. Ka P. Pärna arvates peab kohus negatoorhagi eraõiguse järgi lahendama vaatamata avalik-õiguslikule loale (v.a kui vastav avalik-õiguslik seadus selle otse või ühemõtteliselt välistab).[9]

ERAÕIGUSLIKUD TEHINGULISED JA SEADUSJÄRGSED OMANDIKITSENDUSED

Eraõiguslikult võib omaniku tehinguline kitsendamine toimuda näiteks lepingu alusel. Kinnisasja võib sh koormata piiratud asjaõigusega (eeldab asjaõiguslepingut ja kannet kinnistusraamatus).

Eraõiguslikud seadusjärgsed omandikitsendused tulenevad seadusest ja on seega „nähtavad“ (kehtib põhimõte, et seaduse mittetundmine ei vabasta vastutusest), seega AÕS § 141 lg 1 alusel puudub vajadus nende kinnistusraamatusse kandmiseks. Eraõiguslike seadusjärgsete omandikitsendustega tagatakse piirnevate maatükkide omanike (võivad olla otsesed naabrid või kaugemal asuvate kinnisasjade omanikud) kaitse kinnisajalt tulenevate keelatud mõjutuste eest. Vastavalt AÕS § 141 lõikele 1¹ võib seadusjärgset eraõiguslikku kitsendust muuta kinnisaja omaniku ja õigustatud isiku kokkuleppega, mis kantakse asjaõigusena kinnitusraamatusse (näiteks servituudina).

AVALIK-ÕIGUSLIKUD SEADUSJÄRGSED OMANDIKITSENDUSED

Hoopis ulatuslikumalt kitsendab kinnisomandit avalik õigus, näiteks kehtestatud planeeringute läbi . Omanik ei tohi nii ehitada, nagu ta tahaks, vaid peab ehitama nii, nagu planeeringust tuleneb. Kuigi omaniku õigust kinnisasja kasutada kitsendatakse tuntavalt,  peab ta nende kitsendustega leppima hüvitust saamata. Vastavalt AÕS § 141 lõikele 2 võib seadusjärgset avalik-õiguslikku kitsendust muuta või lõpetada üksnes seaduses sätestatud juhtudel.

Varjavaid mõjutusi nagu valguse ja vaate varjamine, tuleb avalikul võimul ehitamise reguleerimisel silmas pidada ning kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega võimalust mööda vältida.

Riigikohus leiab, et tiheasustusalal asuvate naaberkinnisasjade omanike vahelised huvikonfliktid seoses ehitamisega peab esimeses astmes lahendama detailplaneering, arvestades naaberkinnistul asuvate korterite omanike õiguste ja huvidega. Nii kujad (ehitiste vahelised lubatud kaugused) kui ka lubatud ehituskõrgus tuleb detailplaneeringus sätestada, sest varjavate mõjutuste intensiivsus sõltub esmajoones naaberhoone kaugusest ja kõrgusest.[10]

Siiski ei määra detailplaneering täpselt kindlaks, milline hoone kinnistule ehitatakse, sest ehitise täpsed omadused (sh täpsustatud omandikitsendused) määrab ehitise projekt. Kui detailplaneeringuga kehtestatud ehitusõiguse piires on võimalikud erinevad lahendused, peab kohalik omavalitsus ehitusloa andmisel kontrollima, et ehitusloaga aktsepteeritav projekt arvestaks nii kõigi puudutatud isikute õigusi ja huve kui ka avalikke huve. [11]

Riigikohus on rõhutanud, et ehitusloa adressaadil ei saa tekkida ehitusloa vaidlustamise tähtaja jooksul ega ka ehitusloa vaidlustamiseks algatatud kohtumenetluse vältel õiguspärast ootust, et ehitusluba jääb kehtima.[12] Ehitusloa tühistamist ei takista ehitise valmimine ega ka ehitisele kasutusloa andmine.[13]

Tiheasustusalale ehitamine toob tavaliselt kaasa naaberkinnistute omanike õiguste ja huvide põrkumise, sest ühe kinnisasja kasutamine piirab naabri võimalusi oma maatüki kasutamisel (näiteks valguse ja vaate piiramise tulemusel).

Ehitusloa andmisel ei saa aga olla takistuseks igasugune naabri vara väärtuse vähenemine uue ehitise tõttu sest naabri omandiõigus ei ole piiramatu. Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga, sobib ümbrusse ning on muidu õiguspärane.[14]

Riigikohus on kinnitanud, et ehitisega põhjustatud varjav mõjutus võib osutuda keelatud mõjutuseks ja leiab õigusliku kaitse ainult siis kui ta

• esiteks kahjustab teise isiku omandiõigust ning
• teiseks ehitis ei ole kooskõlas ehitamist reguleerivate normide ja nõuetega.[15]

I. Pilvingu arvates on avalikul õigusel varjavate mõjutuste puhul naabrite omandiõiguste piiritlemisel määrav roll st varjav ehitis peab olema vastuolus ehitusõiguse normidega.[16]

Isiklikult pooldan Riigikohtu seisukohta, et riik ja omavalitsused ei tohi võimaldada omandiõiguse teostamisel kahjustada piiramatult teiste isikute ja avalikke huve (PS § 19 lg 2 ja § 32 lg 2 kolmas lause).[17]

Järelikult peaks olema ka teoreetiline võimalus eraõiguslikult, suure rikkumise tuvastamisel, näiteks detailplaneering kui avalik-õigusliku kitsendus, tagasi pöörata.

Järgmistes osades räägin valguse ja vaate varjamisest edasi.

---

[1] Raul Narits. „Õiguse entsüklopeedia“ Tallinn, 2004, lk 109.

[2] Marcus Tullius Cicero (106. a eKr – 43. a eKr), Rooma vabariigi riigimees ning olulisemaid kohtuoraatoreid

[3] I. Kull. Hea usu põhimõte lepinguõiguses ja selle kohaldamise kohtupraktikast. Riigikohus. 2001. Lahendid ja kommentaarid. Tallinn, Juura Õigusteabe AS, 2002, lk 1161.

[4] 3-2-1-33-05 p 13. – RT III 2005, 14, 138.

[5] Tsiviilseadustiku üldosa seadus. 27. märts. 2002. RT I 2002, 35, 216; RT I 2010, 38, 231.

[6] Paul Varul., Irene Kull., Villu Kõve., Martin Käerdi. „Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne.“ Tallinn 2009, lk. 1170.

[7] Priidu Pärna. „Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne“ Tallinn, 2004, lk140.

[8] Ivo Pilving. „Haldusakti siduvus. Uurimus kehtiva haldusakti õiguslikust tähendusest rõhuasetusega avalik-õiguslikel lubadel.“ Tartu Ülikooli Kirjastus 2006, lk 212.

[9] Priidu Pärna. „Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne“ Tallinn, 2004, lk 270.

[10] 3-3-1-42-03 p. 19 – RT III 2003, 23, 229.

[11] 3-3-1-42-03 p. 16 – RT III 2003, 23, 229.

[12] 3-3-1-25-02 p. 24 – RT III 2002, 15, 172.

[13] 3-3-1-42-03 p. 14 – RT III 2003, 23, 229.

[14] 3-3-1-42-03 p. 16 – RT III 2003, 23, 229.

[15] 3-3-1-42-03 p. 18 – RT III 2003, 23, 229.

[16] Ivo Pilving. Osutatud töö, lk 214.

[17] 3-3-1-42-03 p. 16 – RT III 2003, 23, 229