Ebaseaduslikult püstitatud hoone loamenetluse erisused - 3 osa

1.1.  Hoone mõiste

Kinnisasi on maapinna piiritletud osa ehk maatükk (tsiviilseadustiku üldosa seadus,[1] edaspidi TsÜS, § 50 lg 1) ja kinnisomandi ulatus on seotud omaniku huviga (asjaõigusseadus, edaspidi AÕS § 127 lg 1),[2] mis sõltub kinnisasja kasutamise otstarbest ja võib olla nii majanduslik kui ka esteetiline.[3] Omandi mõiste on õiguse toode ja kinnisvara isikule omandiõigusena omistamise alus ei tulene faktilistest asjaoludest, vaid seadusest.[4]

TsÜS § 54 lg-te 1-3 kohaselt on ehitis üldjuhul kinnisasja oluline osa, v.a võõrale maale asjaõiguse alusel püstitatud ja maaga püsivalt ühendatud ehitis, mis muutub kinnisasja oluliseks osaks asjaõiguse lõppemisel. TsÜS-i tähenduses ei pea ehitis olema valmis ehitatud, „vaid piisab sellest kui tegemist on poolelioleva ehitisega, või olukorraga, kus ehitustegevuse tagajärjel asju on kinnisasja külge liidetud.“[5] Ehitise olulised osad on nt ehitisse paigutatud ehitusmaterjal või sellega püsivalt ühendatud küttesõlm, mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata v.a mööduvaks otstarbeks ühendatud asjad (TsÜS § 55 lg-d 1 ja 2). R. Tiivel soovitab Eesti õigusesse Saksa õiguse eeskujul näilist osa, mis paistab ehitise osana, seda tegelikult olemata, sest säilitab vallasasjana õigusliku iseseisvuse.[6] Samas R. Tiivel näiteid hoone näiliste osade kohta ei too.

EhS jagab ehitised hooneteks ja rajatisteks, kusjuures ehitised, mis ei ole hooned, on rajatised (EhS § 2 lg 3). Käesolevas töös keskendub autor hoonele, mida EhS defineerib kui aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud tervikliku asja, mis on väliskeskkonnast eraldatud katuse ja teiste välispiiretega ning omab siseruumi (EhS § 2 lõiked 1 ja 2). RK on ehitise kohtkindluse sisustanud omaniku poolt kindlaks määratud kohana, kus ehitis tänu oma raskusele püsib muutumatuna kuni asukohta abivahendite abil muudetakse.^[7] Ka Saksa tsiviilseadustiku[8] (edaspidi BGB) kommentaarides leitakse, et püsiühendus on olemas, kui lahutamine viiks osade hävimiseni või olemuse muutmiseni või lahutamine (võrreldes osade maksumusega) põhjustaks ülemäärase finantsilise kulutuse. Püsiühendus võib tuleneda ka asja kaalust, nt 45 tonni kaaluv kaugküttejaama katel.[9] RK on täpsustanud, et ehitise määratlemisel ei piisa üksnes tuvastamisest, kas ehitis kui asi (TsÜS § 49 lg 1) on rajatud inimtegevuse käigus ning ehitise teisaldatavusest, vaid tuleb lisaks arvestada ehitise kasutusotstarvet, kasutusviisi, kestvust ja muid tunnuseid, mis kogumis võimaldavad eristada ehitist teistest asjadest.[10]

Kokkuvõttes võime määratleda, et hoone on kinnisasja oluline osa, aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud, inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi, mis on ette nähtud kindlaks kasutusotstarbeks, kestvuseks ja kasutamise viisiks ja muude asja iseloomustavate tunnustega, on väliskeskkonnast eraldatud katuse ning teiste välispiiretega, mille läbi moodustub siseruum.

---

[1] Tsiviilseadustiku üldosa seadus. - RT I 2002, 35, 216 ... RT I, 13.03.2014, 103.

[2] Asjaõigusseadus. - RT I 1993, 39, 590 ... RT I, 13.03.2014, 82.

[3] R. Tiivel. Asjaõigus. Tallinn: Juura 2007, lk 204.

[4] P. Axer. Art. 14/7. - V. Epping, C. Hillgruber. Beck'scher Online-Kommentar Grundgesetz. Edition: 19. München: C.H.Beck 2013.                                               

[5] P. Varul jt (koost). Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Komm vlj. Tallinn: Juura 2010, lk 203.

[6] R. Tiivel. Tsiviilõiguse üldosa. Tallinn: Juura 2009, lk 85-86.

[7] RKKKo 3-1-1-44-06 p 9.

[8] Bürgerliches Gesetzbuch. Vastu võetud 18. augustil 1896, taasavaldatud 2. jaanuaril 2002, viimane muudatus

01.10.2013. - Arvutivõrgus: http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/index.html. (04.05.2014)

[9] J. Fritzsche § 94/5, 6. - H. G. Bamberger, H. Roth. BGB Beck'scher Online-Kommentar. Edition: 30. München: C.H.Beck, 2014.

[10] RKHKo 3-3-1-80-10 p 24.